旅游房地產步入機遇期亟待提升軟實力和專業化

來源：新華網海南頻道     作者：修梓馨    2011-10-25

　　新華網海南頻道１０月２４日電（記者王暉余）隨著休閑度假旅游需求的提升和房地產調控政策的深入，傳統住宅市場成交表現逐漸黯淡。旅游地產憑借其政策導向性和資源稀缺性優勢深受投資者青睞，也成為房企規避風險轉型升級的重要途徑。但旅游地產開發目前也面臨著住宅化傾向明顯、服務設施配套不齊、規劃差異性不夠等挑戰，亟待提升專業化和軟實力。

　　——旅游市場及調控政策為旅游地產帶來機遇

　　隨著國家房地產宏觀調控政策的實施，我國房地產業正進入新的調整發展時期。房企非住宅開發投資比例開始上升，商業地產和旅游地產等成為房地產開發的新熱點，越來越多的開發企業意識到僅僅依靠單一的住宅開發很難規避市場風險，只有豐富產品多業態布局才能實現盈利，開始在住宅產品之外布局商業地產和旅游地產。

　　中國房地產研究會會長劉志峰說，近年來旅游業與房地產業結合催生了旅游地產的發展，開發企業借力地方政府對旅游業的重視去布局商業地產和旅游地產，豐富產品多業態布局規避風險實現盈利，成為房地產企業轉型的契機和新的增長點。

　　在旅游資源豐富獨特的海南，中信、華潤、萬科、富力、恒大、雅居樂等大型房企近幾年加速在海南落子布局。其中，華潤的石梅灣、中信的山欽灣、雅居樂的清水灣等旅游地產項目因位置佳、規模大十分惹眼，雅居樂清水灣項目占地面積達１．５萬畝。雅居樂集團２０１１年上半年實現合約銷售１５７億元，其中海南雅居樂清水灣旅游地產項目銷售金額逾４６億，成為嚴厲調控下，領跑樓市的“黑馬”。

　　劉志峰說，與此同時，我國已經成為世界第四大旅游消費國，度假性置業需求更以每年２０％的速度增長，據統計已有２７個省、自治區、直轄市制定的“十二五”規劃都把旅游業作為支柱產業或者第三產業重點發展的產業，這為旅游地產的發展帶來了重大機遇。

　　中國房地產業協會副會長朱中一認為，旅游地產最大的機遇在于休閑旅游已進入尋常百姓家，中國有１３億人口得旅游市場，旅游資源也極其豐富。中國旅游地產服務集團有限公司總裁丁祖昱也認為，國人日益增長的休閑度假需求，是旅游地產的最大需求和最大資源所在。

　　以海南省三亞市為例，三亞市政府秘書長黃興海說，近年來，三亞市一方面加大保障性安居工程的力度，另一方面按照高端、適度、有序的原則引導房地產企業轉型升級，多開發建設經營性的旅游地產，以產權式酒店、酒店式公寓、養生公園等為代表的旅游度假地產快速發展，受到人們的喜愛，今年三亞旅游度假產品項目已經發展到３０個，投資２９．０９億元，建設面積３１．５７萬平方米。　

　　劉志峰說，旅游地產是集投資與消費于一體的新型物業模式，既滿足了旅游度假者的生活，也為部分投資置業者提供新的投資渠道，同時也帶動了地方其他相關產業的發展，隨著國民休閑度假需求和投資需求的不斷增加，加上房地產調控政策的實施，旅游地產的需求將更加旺盛，房地產企業應結合自身實際，認真研究市場，調整產品結構，贏得發展機遇。

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　　——旅游地產面臨諸多挑戰

　　由于起步較晚，旅游地產發展在面臨重大機遇的同時，也面臨著住宅化傾向較為明顯、規劃差異性不夠、服務設施不配套、專業化程度不高等制約因素。

　　北京大學旅游研究與規劃中心主任吳必虎認為，上世紀９０年代前是中國旅游度假地產的雛形期，主要是國有企事業單位、政府機關的療養院、招待所或各種培訓中心；上世紀９０年代到２００５年左右是處于初級的度假地產階段，即單純地蓋房子；２００５年至今，真正意義上的旅游地產、度假地產開始逐步開發，但專業化程度仍然不高。

　　中國生產力策劃專業委員會副主任何紅光認為，從旅游地產前期的發展過程來看，更多的是旅游拉動地產，很多旅游度假區的地產搞上去了，但旅游并沒有搞上去，旅游地產住宅化傾向必須得到徹底糾正。

　　丁祖昱說，目前國內很多城市的旅游地產規劃雷同，缺乏差異性，甚至一些旅游地產名稱都一樣。世界知名的一些旅游地產休閑度假圣地都具有差異性和獨特性，我國旅游地產在規劃上還需要全方位的提升。

　　此外，還有來自營銷的挑戰，丁祖昱說，旅游地產最大的特性之一是項目和購房者是在不同的區域，比如海南超過７０％的購房者來自島外，這意味著旅游地產的整個營銷戰線非常長，導致營銷當中出現很多獨特性問題。

　　有關專家認為，目前旅游地產的旅游與地產之間融合性不夠，旅游地產不是單純居住的功能，必須滿足購房者和投資者的“吃住行游購娛”等綜合旅游要素的需求，旅游地產所提供的后續衍生服務和基本服務還遠遠不夠。

　　朱中一說，旅游地產還面臨著如何處理開發與保護之間的關系的挑戰，旅游地產往往位于旅游資源較好的地區，要正確處理好資源保護與開發的關系，在禁止開發的地方一定要禁止，在限制開發的地方一定要限制。

　　旅游地產還面臨如何保證總量基本平衡、結構基本合理的問題。朱中一說，旅游地產必須要適合廣大老百姓各種需求的需要，比如三亞亞龍灣等海灣高檔賓館不少，但適合中低普通老百姓需求的不多，此外旅游地產過高的空置率帶來了資源浪費和物業管理難度加大等問題。

　　——旅游地產亟待提高專業化和軟實力

　　有關專家和業內人士認為，旅游地產必須提高專業化程度，保持一定的公共性和有序性，不斷提高軟實力，將旅游和地產相結合，和旅游產業真正形成互動。

　　一是科學規劃旅游地產，讓旅游地產與旅游資源、生態環境相適。旅游地產的優勢在于與旅游資源結合，有很好的文化景觀和自然景觀，旅游資源在開發時應得到充分的保護。比如，海南島熱帶濱海資源景觀在國際旅游島建設中一定要保護好、利用好，避免破壞環境、盲目開發、過度開發，要科學規劃健康有序和諧共生的綠色發展的開發模式。　

　　二是注重內涵確保品質提升軟實力。無論是休閑度假還是投資，消費者對旅游地產的品質要求相對較多。旅游地產要走精品開發之路，不僅要有完善的配套，更要在產品的內涵上下工夫，在服務水平上上檔次，努力創品牌提高產品價值。旅游地產開發不能沿襲普通住宅開發的理念，要在開發模式、資源利用、營銷服務、運營管理等方面探索創新提升軟實力。海南省旅游發展委員會巡視員陳耀說，旅游地產應該轉向軟實力，圍繞游客和客戶需求，從多方面提供服務和管理品牌。

　　三是必須走專業化發展道路。吳必虎認為，下一步度假地產、旅游地產專業化是房地產發展的普遍趨勢。只有專業化后旅游地產才能真正健康發展，要打造定位各異的風景地產、養生地產、養老地產、溫泉地產、海濱地產、娛樂地產等，對旅游地產專業方向、策略以及本土文化進行認真研究。

　　四是房地產業和旅游業要緊密結合，保持旅游地產的公共性。吳必虎說，不能把旅游地產９０％的樓盤或資源賣掉，必須保持５０％的資源進行可持續經營，以此為依托形成一個度假目的地，保障旅游地產樓盤不閑置，并通過社區“去孤島化”提升旅游地產的度假氛圍，獲得可持續發展。