三亞產權式酒店20年：從一騎絕塵到同質競爭

來源：海南日報     作者：黃蕾    2014-10-09

三亞的產權式酒店主要集中在三亞灣一帶。 本報記者 武威 攝

業界公認經營效益可觀的三亞天域度假酒店。 （資料圖）

　　黃金周前，關于三亞是否會取消房地產限購政策，引起廣泛議論。黃金周剛過，三亞政府部門正式回應，三亞不取消房地產限購政策，主要是出于加快產業結構轉型升級的考慮，而房地產業內部結構調整也在穩步推進，其中融合房地產業態和旅游業態的產權式酒店，被視為由純房地產向多元房地產轉型的重要抓手。

　　產權式酒店漂洋過海來到三亞，迄今已有20年。三亞作為中國產權式酒店的第一站，其發展必將為其他城市提供經驗和借鑒，但因其過長的回報周期、模糊的法律規定、缺失的信用體系，使得“餡餅與陷阱”之爭一直存在。

　　在這個地產商磨拳擦掌決戰“金九銀十”之際，我們來梳理一下三亞產權式酒店的發展脈絡，為行業發展提供一些思路和思考。

A

誕生之初 一騎絕塵

　　三亞華宇皇冠假日酒店的成功，震驚地產、旅游界，后來者紛紛效仿換裝登場

　　1976年，瑞士人亞力山大·耐提在阿爾卑斯山度假時，意外發現山腳下一棟完好的房產，他將其買下并精裝修，向游客出售，顧客在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施的權利。

　　亞力山大·耐提的靈機一動，開創了時權酒店的先河。時空際遇，1995年，海南省陷入房地產低谷，遠在萬里之外的海南，接過亞力山大·耐提的接力棒，將“買斷時段”進階為“買斷產權”，產權式酒店應運而生。

　　三亞銀海度假酒店是中國第一批產權式酒店，雖受當時的政策及海南市場環境制約，無疾而終。但它融合房地產業和旅游業所帶來的開創意義，卻極為深遠。

　　2003年，當位于海南亞龍灣、投資5億多元的三亞華宇皇冠假日酒店以產權式酒店的面貌出現在世人面前時，再次引發關注。開盤價為每平方米2萬元，最小戶型不到50平方米，這個價位在彼時的三亞市區，可以買上3至5套不低于100平方米的3居室！

　　房價雖貴，但承諾年8%的回報率，還是讓很多投資者蠢蠢欲動。還好，三亞華宇皇冠假日酒店如期兌現了承諾。該酒店的成功，一時間在旅游界、房地產界都掀起了波瀾，很短的時間內，三亞的天福源、卓達、匯凱、天澤海韻等原本或是地產項目或是酒店項目的項目，紛紛披著產權式酒店的外衣陸續登場。據不完全統計，截至目前，三亞在建及投入運營的產權式酒店約為53家。

B

優勢明顯 舍我其誰

　　在海南這種土地資源有限的度假目的地，發展產權式酒店是市場的自然選擇

　　海南良好的空氣，被稱作“中華民族的四季花園”。以三亞為例，近年來，島外客戶在鹿城購買商品住房的比例一直保持在85%，今年1月至5月，島外購房占比更是達到89%，一些項目甚至95%以上都被島外客戶購買。

　　此為先天優勢，但三亞自身所面臨的一些問題，也使得產權式酒店成為必要的選擇。

　　“在海南這種土地資源有限的度假目的地，發展產權式酒店是市場的自然選擇。”西南民族大學經濟學院副教授單德朋表示，海南濱海休閑旅游區的商品住宅，淡季入住率低，產權式酒店的發展，有效解決了淡季房產閑置的問題。

　　三亞旅游委老員工黃苗俊感慨，三亞的旅游發展那叫一個“快”呀！1996年三亞的旅游接待過夜人數只有26.2萬人次，到了2006年這一數字就達到了390.6萬人次。“現有的酒店資源不能滿足市場需要，給產權式酒店的發展提供機會。”三亞市房地產協會秘書長劉樹國說。

　　半年不開張、開張吃半年。海南旅游冬季旺，夏季淡，也使得產權式酒店被寄予解題的厚望。由于產權式酒店除了給予投資者持續的回報率外，還會贈送給投資者每年一些免費入住天數，三亞約50%的項目都采用了國際通行的21天制。

　　“產權式酒店的投資者主要為白領高管老板階層，他們共有的特點是購買力強，出游度假意愿大，旅游消費水平較高。”三亞學院旅業管理學院教師張振祥認為，產權式酒店招徠了這些高端客戶。

C

先天有缺陷，呈無序暴發式發展

　　發展產權式酒店一度風光無限，但成長的煩惱同樣存在，法律法規不健全，產業發展缺乏沃土，呈現出“暴發式”勢頭，掣肘整個行業的發展。

法律法規缺失 土地使用年限隨便約定

　　今年年初，以39萬元購買了陵水香水灣某產權式酒店的132號商品房，王先生卻開心不起來。在辦理了房屋產權證后，他才發現《土地使用權證》上所注明的土地用途為商用，可自己明明簽訂的是《商品房買賣合同》，土地年限一下從70年變為40年。氣憤之下，他將該酒店以未主動披露建設用地性質構成欺詐為由，訴諸法院。

　　三亞大樹公館項目投資者可享受70年的土地使用年限，雙大國際項目的土地使用年限為50年，紅樹林酒店項目則為40年……類似王先生遇到的困惑屢見不鮮。雖然所有的產權式酒店都承諾可以辦理獨立的產權證，但給出的土地使用年限卻不盡相同。

　　“在我國既有法律法規的規定中，土地使用用途和性質的分類并未體現產權式酒店的用地性質。”業內人士表示，各地房屋權屬登記管理部門對其的管理基本處于探索階段。

　　產權式酒店的存在是否合法？作為產權式酒店最早發展且發展較為成熟的地區，從2010年開始，海南省相關文件都對該業態予以了肯定，《海南國際旅游島建設發展規劃綱要（2010―2020）》明確提出“加強對產權式度假酒店開發建設、銷售等環節的嚴格規范管理”；2012年海口市出臺了我國首個《產權式酒店管理暫行辦法》。

　　雖說其存在合法合理，但也應明確產權式酒店的土地性質。

信用體系缺失 投資者難查企業信用史

　　不光是法律、法規對于一個行業的發展重要，社會信用體系的建立，對于行業的發展，同樣重要。

　　2004年，中國首例因產權式酒店預售合同糾紛產生的官司在海南開庭，給我國產權式酒店發展帶來很大的震蕩。

　　作為海南省較早的產權式度假酒店——五星級“南海傳說溫泉療養度假中心”的最早期客戶，由于產權式酒店企業信用體系的缺失，何繼明等投資者的維權之路耗時耗力。

　　1999年對外銷售的“南海傳說”，每平方米售價4000元左右，且購房者擁有每年18天同級別房間免費入住權。何繼明等人認為這是一個投資機會，于是紛紛解囊。

　　然而，銷售合同簽定后，樓市價格上漲行情被看好時，開發商想以名稱改變、投資增加等種種借口毀約。等待何繼明等人的，是一連串的糾紛和官司。

　　“產權式酒店的整體運作周期較長，任何一個環節上的不法行為，都會侵害投資者的權益。由于目前社會信用體系還不健全，我國對于產權式酒店的系統監督機制尚未建立，產權式酒店的期貨性質會牽涉到信譽問題。”單德朋表示，國外所有的時權和產權的度假產品，全部由信托公司擔保，而目前我國的信托公司尚不具備這樣的信譽和能力，而且，由于我國的企業信用制度尚未建立，投資者難以考察企業信用歷史，涉及未知因素太多，導致我國產權式酒店的發展先天就具有信用缺憾。

D

運營不規范，三方拉鋸行業受損

　　先天不足必然導致后天成長困難重重，在開發商、運營商、投資商的三重博弈中，受傷的往往不止一方，從而影響到整個行業的健康發展，整個旅游形象也大打折扣。

承諾年回報率一直降 4萬元縮水至2.3萬元

　　花費近3000萬元翻修后，三亞大衛傳奇愛情度假酒店重新開張，只是，這次是由投資者自主經營。2006年，投資者周斐花了50余萬元購買了大衛傳奇酒店的一間57平方米的客房，當時開發商承諾每年的租金是房款的8%，大約每年4萬余元，他第一次與開發商簽訂了兩年的合同，直到2008年續簽合同時，開發商只給出6%，幾經協商，他最終妥協了簽下三年的合同，可到2011年4月份再次續簽合同時，開發商的租金又調低了。

　　憤怒之下，分布在21個省市的180余名投資者最終于2012年成立業主委員會與大衛酒店管理公司協商，但該公司還是將租金降到每年2.3萬元。投資者全力維權下，大衛酒店管理公司已無力繼續經營下去，最終以300萬元將酒店經營權賣給投資者們。

　　“目前的產權式酒店中，開發商并未和運營商就酒店回報率問題，形成良好的溝通。開發商為了好銷售，會以可觀的回報率作為噱頭，投資者也希望投資可以獲得高回報，但經營是有風險的。”三亞灣力合度假酒店總經理李雪華分析道。

　　改變在悄然進行。目前三亞在售的一些產權式酒店開始學習國外的運作模式，并不再向購房者做出回報率的具體承諾，而是與其就經營利潤分成做出約定，或是“酒店經營全利潤分紅”模式，或是“按客房利潤分成”模式，或是“混合利潤分配”模式。“我們將從靠銷售不動產支撐，轉向做度假目的地綜合體，主要的收入將來自酒店的運營。綜合體不僅有高星級酒店，也會有會展中心、電影工坊、奢侈品中心等項目。投資者不僅能從客房運營中獲得收益，也能從相關的項目中取得分紅。”三亞灣紅樹林度假酒店開發商、金典集團董事長張寶全說。

小投資者自主賣客房 686元的房間僅售400元

　　上網訂購三亞國光豪生度假酒店的客房，同樣的海景房，攜程、去哪兒等在線旅游商售賣686元/天，而只要顯示了“三亞國光豪生度假酒店（業主房）”字樣，卻只需支付400元/天。

　　三亞國光豪生度假酒店物業服務部負責人透露，酒店的業主比較分散，1100多套客房中，有100多套產權式客房被業主收回自主經營。這些業主常年打著國光豪生的旗號，通過網絡或旅行社低價售賣酒店客房，嚴重侵害酒店的利益。由于開發商未與投資者在合同里約束小投資者不能自主經營，且產權式酒店也缺乏相關法律法規對這些投資者擾亂酒店正常經營行為予以制止。

　　“這樣的情況并不鮮見，由于早期開發中，開發商與投資者的合同約定并不完善，并未就此作出約定。但這些投資者的舉動，顯然會擾亂正常的旅游市場秩序。酒店運營商的正當權益也難以受到維護。”三亞市房地產交易管理所所長孫淑蓉說。

家家都“靠海吃海” 同質化削弱競爭力

　　開發商、運營商與投資者在產權式酒店這一業態中各種矛盾的根源，關鍵還是在于酒店的效益。效益好，三方相安無事；一旦效益出現滑坡，甚至影響到分紅時，三方的矛盾就會激化。然而，目前，海南省產權式酒店的運營壓力不小。

　　“三亞玩海的酒店太多了，入住率有時甚至連30%都不到。”三亞灣一四星級產權式酒店銷售經理透露。國家旅游局公布的全國星級酒店統計公報數據顯示，今年一季度海南五星級酒店平均出租率為69%，遠低于國際上五星級酒店80%的出租率盈虧線水平，而去年海南五星級酒店平均出租率最低值僅為48%。

　　張振祥認為，淡季酒店入住率不理想，既有旅游市場大環境的影響因素，也有同質化競爭的原因。目前三亞的產權式酒店分布在市區、三亞灣、海棠灣、亞龍灣、大東海等地，其中以三亞灣居多。它們都主打“海景牌”、星級酒店、星級服務等，差異化不明顯。“會讓游客覺得每家都差不多，膩味。”

E

政府出手 強勢引導

　　在項目的土地、立項、規劃、銷售、經營管理等方面制定相應的管理辦法

　　“一方面要引導開發商理性投資，另一方面要強化政府的規劃引導，目前度假深度游日漸走俏，產權式酒店應研發新產品，在大眾化的度假需求方面多研究、多開拓。”省旅游協會旅游飯店分會會長張會發表示。

　　“政府可在項目的土地、立項、規劃、銷售、經營管理等方面制定相應的管理辦法。”劉樹國認為，相關法律應明確產權式酒店的土地性質，有序引導項目開發商進行開發建設，在經營管理環節，也要充當好項目利益方外第三者的角色，監督開發商、運營商賬目清晰、透明，公平維護各方利益。

　　“目前應完善產權式酒店的監督機制，政府、業主、媒體等方面要強化各自的監管渠道和力度。”張振祥認為，還應建立產權式酒店的行業組織，整合行業資源、加強行業自律，定期發布產權式酒店的相關信息，加強對其投資經營監督，提高社會對產權式酒店的了解程度，培育市場。

　　“目前產權式酒店開發商、運營商與投資者的矛盾，主要在約定服務與期望服務、約定服務與承諾服務之間不能協同，產生矛盾。”單德朋表示，一方面，要鼓勵、監管開發商誠信經營，對其夸大甚至是虛假的宣傳或違約行為，政府、行業相關部門要依法依規予以懲戒；同時，也要教育投資者，投資是有風險的，投資產權式酒店和投資基金類似，應理性消費。

　　“運營環節保護三方最好的方式就是一個完備的合同。”海南昌威律師事務所律師米威建議，產權式酒店的開發商、運營商和投資者應強化合同內容的完善，合同中至少應該明確權益人相關的權限約定、經營成本計算辦法、議事規則等內容。

　　目前，三亞正在著手制定旅游住宿業發展的10年規劃，業內寄予厚望，希望能給三亞的酒店業帶來一片新天地。

　　名詞 解釋

　　產權式酒店

　　產權式酒店就是由個人投資者買斷酒店客房的產權，即開發商以房地產的銷售模式將酒店每間客房的獨立產權出售給投資者。每一套客房都擁有獨立的產權，投資者如購買商品房一樣投資置業，將客房委托給酒店管理公司分享投資回報及獲取該物業的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。其是酒店的衍生產品，統一的經營方式使各業主的經濟利益捆綁在一起，管理公司根據收益分成，保持物業的整體租價。（記者 黃媛艷）