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全國再現價漲量縮 樓市有效供給亟待擴張
來源:中國證券報     作者:許甲猛    2009-08-21

7月以來,全國樓市再現“價漲量縮”。與此同時,市場預期貨幣政策的具體操作或將“明松暗緊”。房地產業復蘇似乎又面臨“拐點”之變。顯然,管理層對于房價泡沫的擔憂,將促使房地產調控政策逐步由“刺激”趨向“中性”。而在主要城市“去庫存化”已接近尾聲之時,調控也應從單純的“住房消費刺激”轉向“有效供給擴張”。

  目前,代表未來供應的指標依然不容樂觀。國家統計局的數據顯示,1-7月,土地購置面積、土地開發面積、房屋新開工面積同比分別下降25.8%、13.4%和9.1%。從單月數據看,7月份,上述三項指標環比出現不同程度的回落。房地產開發投資環比也下降25.92%。這說明,房地產投資增長依然需要穩固。

  而樓市需求非常旺盛。1-7月,全國商品房銷售面積41755萬平方米,同比增長37.1%。商品房銷售額同比增長60.4%,其中商品住宅銷售額增長65.3%。同期,房屋竣工面積僅為銷售面積的61%。

  新增供應乏力加之市場流動性充裕,無疑將推動房價上漲。7月份,全國70個大中城市房屋銷售價格已環比連續5個月上漲,漲幅逐月擴大。房價過快上升必然將遏制需求釋放,進而弱化房地產業對國民經濟復蘇的拉動作用。

  目前,房地產景氣度仍存在衰退隱憂。1-7月,全國完成房地產開發投資同比增長11.6%,其中,商品住宅投資增速為8.2%;同期,城鎮固定資產投資增長32.9%,房地產投資遠遠落在后面。在經濟景氣周期內,房地產開發投資一般占固定資產投資的23%以上;而目前,這一比重僅為18%左右。房地產投資仍待提振。

  作為國民經濟的重要引擎,房地產開發投資啟動是民間資本“跟進”的主要指標,也將為相關的50余個行業提供下游市場空間。因此,今后的房地產調控政策,在延續“寬松基調”的同時,應著力擴大投資,提振新房開工和土地開發,改善供給緊張的局面。

  由于城市規劃和拆遷成本等因素,各大城市在土地供應方面一直存在種種問題。如何解決土地供應瓶頸,提高房地產投資開工率,增加商品房有效供給,穩定市場預期,是擺在房地產管理部門面前的主要問題。

  近期,政府頻頻吹風將加大土地供應。國務院批準的全國81個城市新增建設用地規模較去年增加16.7%。其中,七成以上的批準用地用于公共基礎設施及居住項目建設。各地方政府也表示,將加大供地力度,從增加供給的角度防止房價過度上漲,改善樓市供求關系。北京市計劃下半年進一步加大土地供應量,擬推出1000萬平方米土地,同時投入1000億元用于土地儲備。與此同時,上海、廣州等城市也出臺了土地市場擴容計劃。

  顯然,政府的供地計劃首先應落到實處;更重要的是,政府的“推地”不應成為開發商的“屯地”。地方政府在增加土地供應同時,應加強利用監管,實時公開開發商利用進度,敦促開發商加快開工以增加當期供給。另外,應放大保障性住房供給,穩定房價預期,并帶動房地產投資回升。這都將是擴張樓市未來有效供給的合理舉措。(林喆)


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