今后三個月的房地產(chǎn)市場上升態(tài)勢不會變

來源：海易居房地產(chǎn)研究院     作者：許甲猛    2009-10-02

現(xiàn)在看房地產(chǎn)的市場，只要把握兩個關鍵即可：一是世界和中國經(jīng)濟的評判，一是經(jīng)濟和房地產(chǎn)的調控政策?？辞辶诉@兩個關鍵，未來的房地產(chǎn)走勢一目了然。

　　先講經(jīng)濟形勢的評判

　　毫無疑問，世界和中國的經(jīng)濟都在從嚴重的危機衰退中走了出來，中國的經(jīng)濟狀況走出來比世界的早，比世界的快，兩者相差也就是個半年時間。實踐已經(jīng)證明，那種把由美國次貸危機引發(fā)的這次世界金融、經(jīng)濟危機比作上個世紀二十年代末三十年代初那場經(jīng)濟危機的說法，是言過其實了。其危害性和持續(xù)性這次影響都相對小得多。畢竟現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)達國家和經(jīng)濟發(fā)展中強國，其經(jīng)濟實力和經(jīng)濟調控能力都是過去不能比擬的。我們沒有任何理由是對中國和世界的經(jīng)濟前景悲觀失望。

　　如同人生了大病以后，恢復起來總不能那么順暢一樣，經(jīng)濟從困頓中拔出來也存在著不確定性，不穩(wěn)定性，不平衡性。中國的房地產(chǎn)業(yè)是中國救市政策和振興規(guī)劃中，是先于其它產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)最好的。金融業(yè)中的股票交易市場和制造業(yè)中的汽車生產(chǎn)，也是率先其它產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異的兩個領域。出口貿(mào)易和工業(yè)生產(chǎn)是當前表現(xiàn)最差的兩個方面。在這種局面下，繼續(xù)推動中國經(jīng)濟的恢復性發(fā)展，保增長、保穩(wěn)定成為國家政策的主旋律。只要中國經(jīng)濟還沒有恢復到先前的高增長狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)根本不可能受到什么制約打壓。以上海市為例，前三個季度維系經(jīng)濟增長靠的就是房市、股市和車市。

　　再講經(jīng)濟和房地產(chǎn)的調控政策

　　我國當前的調控政策大的方面就是寬松的貨幣政策和積極的財政政策，具體的著力點一個就是擴大投資，一個就是擴大消費。應該講效果明顯，作用巨大，這是主流，但也存在著現(xiàn)實的問題和未來的隱憂。為了兩個“擴大”，我國的貨幣投放也是驚人的，全年可能達到10萬億上下，這就提出了投放效應和通貨膨脹的憂慮。為了兩個“擴大”，政府的財力安排大都涌到了鐵(路)公(路)基(基礎設施)方面，但政府的超常規(guī)財力投資只能維持一、二年，中央的財力需要地方的財力配套，政府的財力需要外資、民營財力的接力。否則只能是國家和政府的自拉自唱，沒有可持續(xù)能力。

　　我國擴大內需，啟動國內消費，一方面空間很大，一方面難度也很大。汽車上的過猛，道路和環(huán)境都承受不了，房子上的過猛，一時半會區(qū)域位置和價格也難以接受。農(nóng)村家電下鄉(xiāng)和城市家電置換補貼，效果看也僅是小打小鬧。社會保障不能進入較高階段，中國老百姓的儲蓄構成不可能降下來。

　　現(xiàn)在的問題是經(jīng)濟已經(jīng)回升，但有反復，不穩(wěn)定，不平衡：出口掉下來了，用投資補，但兩個經(jīng)濟鏈條不一樣，一個是中端消費，一個是低端投資；加大實體經(jīng)濟投入，但產(chǎn)能過剩，盲目投資風險加大；繼續(xù)實行寬松貨幣政策，面臨著流動性過剩、實物性資產(chǎn)價格上升的前景；為了保平安、穩(wěn)社會，財政支出需求很大，但已經(jīng)快于收入增長。因此宏觀經(jīng)濟調控政策不可能走極端，不可能去折騰，不會有大變化，只能在一個窄幅箱體內慎重選擇。

　　是宏觀經(jīng)濟形勢決定宏觀經(jīng)濟調控政策，是宏觀經(jīng)濟調控政策決定房地產(chǎn)調控政策。面前條件下，房地產(chǎn)政策最多只能是微調，充其量只能在供給管理和需求管理上做點文章。增加土地供應量，只能緩解三四年以后的商品房市場供求失衡的矛盾，解決不了中國實物資產(chǎn)價格上升的問題。二套房政策是從2003年延續(xù)到今天，沒有新意和威力。最多對境外資本和境外人士投資中國房地產(chǎn)業(yè)做點限制。如果商品房市場價格突發(fā)猛漲，打壓措施絕不會搞全國一刀切，只能是個別對待，定點解決。

　　綜上所述，我國今后三個月，由于經(jīng)濟回升基礎不穩(wěn)定，房地產(chǎn)政策只能穩(wěn)定而不會逆轉，只有微調而不會大動，只有象征作用而不具備實質意義。只要投資上不去，消費起不來，外貿(mào)原地徘徊，只要貨幣還寬松，財力投資還積極，中國房地產(chǎn)上升的態(tài)勢不會改變。(李戰(zhàn)軍)