海南西部房地產每平米2000多元 蓄勢待發

來源：南海網-海南日報     作者：蔡于博    2009-11-20

澄邁盈濱半島的一處高檔別墅。本報記者蘇曉杰攝  

　　工程車往來穿梭、工人們緊張施工。漂亮的別墅小區、精致的熱帶園林漸次展現。

　　隨著魯能集團、金手指、長春亞泰、上海承翰等房地產企業的相繼發力，盈濱半島重新煥發生機。儋州市區、儋州濱海新區、樂東龍沐灣、臨高角等等區域也吹響了房地產業開發建設集結號。

　　沉寂多年后，海南的西部地產再次吸引著眾多關注的目光。

　　瑰麗而多姿的海南西部，從澄邁的盈濱半島直至樂東的龍沐灣蜿蜒綿長的海岸帶上：或重新規劃描繪全新的藍圖，或大興工程進行道路、橋梁等基礎設施建設，或重新盤活沉寂已久的爛尾樓，開始建設新的漂亮社區。

　　歷史，從興起衰落到蓄勢待起

　　海南，中國房地產的“黃埔軍校”。潘石屹、馮侖、易小迪、張寶全、曾偉……一大批在全國各地叱咤風云的房地產商都曾在這里揮灑過青春與夢想，收獲過狂喜與失落。

　　海南的西部同樣見證了那個時代的房產記憶。

　　在儋州白馬井工作的老人們都清楚地記得，1992年成立了白馬井鎮開發建設領導小組，不到一年就升格成立了開發區管理委員會。“當時一下子來了154家企業來買地，非常火!”1993年，白馬井一下上了18個項目，有商品房、酒店、寫字樓等等。

　　宏觀調控硬性手段的實施，斬斷了投資者們的資金鏈。鎮政府旁臨海的巨川小區項目在1995年澆筑完它最后一桶混凝土，但小區長期空置。18個項目基本上都成了半拉子樓，一座座爛尾樓有礙觀瞻的與荒草為伴。

　　澄邁盈濱半島也是如此，1995年之后，紅火景象不再，滿目瘡痍，一幢幢半拉子別墅孤寂地矗立于海濱，令前來參觀的外來游客時時聯想到那段充滿激情和遺憾的“海南記憶”。

　　沉寂的海南房地產重新積蓄起飛的能量。2001年后，以三亞樓市為發韌，海南的南部、北部和東部房地產在陣痛之后重新走上市場化發展之路。盡管滯后，海南的西部房地產仍吸引眾多關注的目光。

　　2006年底，儋州市區最大的停緩建工程莊園廣場悄然復工續建。

　　盈濱半島重新迎來開發建設的序幕，在售的金手指高爾夫溫泉小鎮、熙岸高爾夫度假公寓、王府文海灣中式度假別墅等項目不斷有來自全國各地的購房團專程過來進行團購。

　　西部的樂東、東方、昌江等市縣近一年來依次有了商品房項目。

　　雖然已經起步，西部地產在全省地產格局中還是處于明顯的洼地狀態。

　　2007至2008年兩年間，海南西部房地產開發投資完成5.98億元，僅占全省同期房地產開發投資的1.9%。西部房地產相關稅收收入約僅2600萬元，占其地方稅收總額的2.39%，遠低于全省43.17%水平。今年上半年西部房地產開發投資完成3.14億元，僅占全省房地產開發投資的2.74%。

　　西部房地產開發對促進城市面貌改善、基礎設施完善及拉動經濟的貢獻還沒有全面顯現。

　　突圍，區域規劃奠定基礎

　　城鎮的發展常常與房地產緊密相連。

　　椰風海韻環繞的海南，人居條件發生了巨大變化。從筒子樓、大雜院到現在的各種主題大型住宅區、花園洋房、別墅、生態小區等等。三亞地產已成為國人身份的象征，五指山、保亭已扛起綠色人居地產的旗幟，瓊海等地的資源類休閑地產概念也已為國人所接納。

　　西部要改變較低水平的投資價值、吸金能力等各項指標，迫切需要在房地產業實現突圍。

　　擁有獨特環境優勢的海南西部，迎合的是人們對優質居住環境的向往，房地產同樣擁有全國性市場。

　　西部房地產落寞局面將取得突破，其發韌點可能在澄邁、儋州和樂東。

　　今年9月8日，“富力・紅樹灣”項目在澄邁舉行開工奠基典禮。這個項目建筑面積80多萬平方米，規劃面積約547公頃，建設工期為5至8年。項目包括紅樹林濕地公園、國際標準高爾夫球場、國際游艇會、紅樹林生態度假屋、高爾夫景觀度假屋、5星級度假酒店以及商業配套等。富力期望消費者在這里享受到運動、休閑、健康等更高層次的居住樂趣。

　　“富力・紅樹灣”項目與正在建設的一批盈濱半島房地產項目，使澄邁有望成為西部地產發展的領頭羊。

　　樂東龍沐灣在去年規劃評審會時，其造型別致的八爪魚超五星級酒店引人注目。江蘇國信集團期望龍沐灣這個距離三亞不遠的熱帶濱海區域成為國際旅游度假區，有關市政、景觀、水處理和環保等各項工作已準備了較長的時間。根據計劃，一期將建設45洞連片高爾夫球場、八爪魚超五星級酒店、五星級別墅酒店、四星級全套房酒店、濱海高爾夫公寓、項目管理中心、龍沐灣景觀大道以及其他區內道路、市政和景觀等基礎設施。

　　樂東的沿海區域除了龍沐灣，還布局了龍棲灣等數個綜合地產項目。

　　今年8月18日，江蘇中南集團與儋州市政府簽署合作協議，參與儋州濱海新區成片開發，計劃參與開發面積達萬畝之多。

　　江蘇的雨潤集團與昌江簽約，計劃在昌江濱海打造高水準的度假地產項目。

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　　整個西部海岸線，幾乎都有國內外大型或中型地產開發企業考察或談判的身影。

　　規劃是土地開發的前提和基礎。目前，西部地區已編制完成的各旅游區規劃總面積為202.78平方公里，規劃項目有酒店、高爾夫球場、度假住宅、游艇設施等。儋州濱海度假區、臨高馬裊灣、樂東尖峰嶺、昌江霸王嶺等旅游區規劃也正在編制。

　　規劃勾勒出海南西部地產發展的藍圖，為西部地產的發展拉開了序幕。

　　優勢，潛質資源助力第四極

　　正在積蓄開發能量的西部，地產發展有何優勢?

　　生態島、陽光島的海南是國人向往的理想居住地。寶島的西部，不僅具有東部的熱帶氣候、熱帶植被等等，而且土地資源豐富，自然環境奇美獨特。

　　由于起步較晚，西部可用于開發的土地資源相對豐富。土地利用現狀調查統計，西部土地資源總量占全省土地資源總量的38%，其中建設用地占全省建設用地面積32.01%，占西部土地資源總量的12.98%。

　　西部土地價格相對較低，2009年西部地區有償供地出讓平均成交價格接近全省平均價格的五分之一，目前西部商品住房價格每平方米僅2000多元，具有較大升值潛力。

　　除了對島外購房人群的吸引，西部的工業發展已形成一定規模，開發配套房地產的條件已經成熟。

　　西部地區已形成老城經濟開發區、臨高金牌經濟開發區、洋浦經濟開發區、昌江循環經濟工業區、東方化工城、儋州木棠工業區等點狀集約布局的工業園區。除金牌開發區外，其余各工業區已有一大批穩定、收入較高的產業人群聚集。這些產業人群大都在海口、三亞購置房產，西部面向產業人員開發配套住房的地產具有相當的市場潛力。

　　西部城鎮化進程將進一步加快。有關部門預計，2015年西部城鎮人口將達到161.5萬人。按照2015年人均住房面積30平方米預測，預計2010-2015年西部地區居民自住住房需求約2010萬平方米，再加上拆遷安置住房及改善性住房需求等，西部住房潛在需求總量約2200萬平方米。

　　在增長極打造的背景下，土地、信貸以及其他相關資源會在西部統一流動，從而形成一個跨城市的區域性地產大平臺。

　　蓄勢待發的西部地產具有成為海南房地產“第四極”的潛質。

　　序曲，差異化打造持久競爭力

　　破繭成蝶走向未來，西部地產正蓄勢待飛。

　　如何順應國際旅游島要求形成西部房地產持續的競爭力?如何打造與東部差異化的高品質特色房地產產品?如何進行差異化的區域房地產營銷?如何使時間發展的后發劣勢成為資源產品的后發優勢?

　　西部房地產要意氣風發地迎接一個全新時代的到來，上述問題都需要謀劃在前，而不能走簡單的低質、低價的低端地產開發路徑是普遍共識，否則將留下難以挽回的傷痛。

　　發展任務艱巨的西部，要從溫飽型向發展型轉變，以房地產為代表的基礎設施建設投資，依然是西部未來一段時間投資和消費升級的主體。依據資源分布與組合的差異、生態環境容量的差異，堅持環境保護優先、規劃先行、統籌協調發展的思路，一些業界人士建議，對西部房地產開發進行功能區劃和政策分區：制定適建區、限建區、禁建區和緩沖區，實行嚴格的差異化發展與管制政策，避免遺憾發生。

　　房地產和基礎設施建設是城鎮群落膨脹的最強勁動力。為西部房地產創造良好的外部環境，城市規劃師們已提出建議，推進提高城鎮化水平，加快發展儋州西部中心城市建設，建設一批港口型城鎮和一批旅游風情城鎮，形成大、中、小城鎮協調發展的城鎮體系。同時，不斷加強基礎設施等硬環境建設，重視體制、政策和服務融為一體的軟環境建設，充分挖掘西部現有的區位優勢和資源優勢，實現西部房地產業協同發展。

　　旅游的興盛往往可以帶動旅游地產的前行。專家們還建議選擇尖峰嶺、霸王嶺、棋子灣、臨高角等重點資源分布區進行建設突破，引入實力強、信譽佳、經驗豐富的知名品牌專業性房地產企業，形成一批具有西部特色、競爭力較強的旅游度假產品，與東部旅游度假產品相區分。

　　在傳承中發展，在發展中創新。

　　隨著西部地區基礎設施的逐步完善，配套環境的改善，西部房地產的發展將呈現昂揚之姿。