今日說法:買房未及時過戶 房主毀約轉(zhuǎn)賣

來源：海南特區(qū)報(bào)     作者：許甲猛    2009-11-27

案例一

　　買房未及時過戶房主毀約轉(zhuǎn)賣

　　買主認(rèn)為房主“沒信用”，欲起訴房主；律師：買主難以要回房屋，只能要求房主賠償損失

　　市民李先生最近遇上了一件窩心事,他花光積蓄在海口購買了一套二手房，并住了大半年。突然有一天，一個陌生人來到家中，說房子是他的，并拿出了房產(chǎn)證。對此,李先生驚詫而無奈，最后只有懊悔。原來，李先生將這套房買下來后沒有及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，原房主看到房價上漲后，竟然反悔，將房子又轉(zhuǎn)賣給了他人。

　　為老伴治病，來海南買房

　　李先生和妻子都是湖北人。因?yàn)槠拮踊加行呐K病，天氣一冷就容易發(fā)病，心口總疼。想到海南冬天氣溫高，可以減少妻子的病痛，于是李先生便帶妻子來到海口居住。

　　去年11月份，李先生通過中介，看中了龍昆南路皇家花園的一套房。該套房兩室一廳，是二手房。當(dāng)時房屋叫價一平米2600多元，房屋面積七十多平米，總共售價約19萬。經(jīng)過“實(shí)地考察”，李先生覺得房屋不錯，于是就通過中介與房主陳先生取得聯(lián)系。經(jīng)過協(xié)商，雙方最終簽訂房屋買賣合同，約定李先生以18萬的價格購買該套住房。

　　合同簽訂之后，李先生按約定履行了相關(guān)付款手續(xù)，包括交付了2萬元定金和9萬元首付款。隨后，李先生就按照合同約定，于今年2月份搬進(jìn)該房屋居住，而且一住就是大半年。

　　陌生人持房產(chǎn)證要房

　　11月16日，一位陌生人來到李先生家，說是要看看房子。李先生覺得很奇怪，就不讓陌生人進(jìn)屋。“我已經(jīng)付錢把這房子買了，這就是我的房，為何不讓我進(jìn)去看一下？”面對陌生小伙子理直氣壯的質(zhì)問，李先生更是來氣，就大罵：“你這騙子，竟然騙到家來了。你趕快走，否則我就報(bào)警了。”然后把門一關(guān)，對小伙子毫不理會。

　　沒想到第二天，小伙子又找上門來了。不過，這次小伙子帶了房產(chǎn)證，“大叔，我不是騙子，這就是我的房，我還有房產(chǎn)證呢！”看到小伙子如此認(rèn)真，老人糊涂了，“可這也是我的房啊！我是付錢買的啊！”爭執(zhí)中，兩人都感覺到這其中存在問題。

　　房主為賺錢毀約轉(zhuǎn)賣

　　原來，李先生當(dāng)初在和房主陳先生簽完合同后，因?yàn)榉N種原因，雙方并沒有及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。而李先生認(rèn)為他已按約定支付了房款，而且，還住了半年多，房屋始終都是自己的，沒必要急著辦理過戶。但是，隨著房價日益走高，現(xiàn)在，該套房屋市價可達(dá)30萬元，原房主陳先生于是突然反悔，偷偷把房子賣給了另外一個人，并且，雙方辦理了房屋過戶手續(xù)。

　　對于房主的這種“暗箱操作”和不誠信行為，李先生感到十分生氣，就找到房主陳先生理論。可房主卻說房子是他的，他想賣給誰就賣給誰。而且房子又沒有過戶給李先生，因此房主可以決定其房子現(xiàn)在不賣給李先生了。現(xiàn)在，房主稱他愿意按合同約定，返還李先生已付房款，并雙倍支付違約金4萬元。對此，李先生十分憤慨，認(rèn)為房主陳先生沒有信用，并找到律師欲起訴房主，要回房屋。

　　律師點(diǎn)評

　　對于此事，海南正凱律師事務(wù)所的李武平律師認(rèn)為，該事件涉及到房屋買賣合同的效力跟所有權(quán)轉(zhuǎn)移的差別問題。一般情況下，只要合同符合法定構(gòu)成要件，合法就成立并能夠生效，比如在商場買賣電腦等商品。但有些交易必須登記才能生效，比如房屋、車輛等所有權(quán)的轉(zhuǎn)移就必須登記過戶，否則所有權(quán)不能自然轉(zhuǎn)移。如今，第三人善意購買了涉案房屋，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶。由于李先生與房主陳先生之間的買賣行為沒有辦理過戶手續(xù)，因而不能對抗具有公示和證明效力的另一份房屋買賣協(xié)議。因此，李先生不能要回房屋，只能要求房主賠償損失。李律師就此提醒市民，在購買二手房時，要立即辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，以免帶來麻煩。

　　案例二

　　東北老漢海口買套房外墻衛(wèi)生間嚴(yán)重漏水

　　老漢稱因漏水未交足物業(yè)費(fèi)，被法院判賠1萬余元

　　今年59歲的馬超文，從牡丹江市某工程公司退休后，全家到海口定居。

　　2002年，馬超文與開發(fā)商海南寧×實(shí)業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了海口南沙路瑞豐公寓一套位于11樓的住房。合同約定，2002年12月1日前，開發(fā)商依約將驗(yàn)收合格的商品房交付馬超文使用。2004年6月23日，馬超文獲得房產(chǎn)證。

　　馬超文說，以前樓房外墻、衛(wèi)生間嚴(yán)重漏水，他沒法裝修，全家在外租房近5年，去年兒媳婦剛剛生孩子，他才勉強(qiáng)住進(jìn)來。

　　2008年，物業(yè)公司起訴業(yè)主馬超文并提出索賠，稱馬超文自2003年1月至2008年9月30日，共拖欠物業(yè)管理費(fèi)、滯納金合計(jì)11387.72元。

　　馬超文辯稱，拖欠的不是物業(yè)費(fèi)而是空置費(fèi)，因房子在2003年4月購買，并非同年12月購買，且該房在裝修中發(fā)現(xiàn)墻壁嚴(yán)重漏水，找物業(yè)協(xié)商，對方回復(fù)說找開發(fā)商，此事未妥善解決，故其欠款是別有原因，并非故意欠款。

　　海口市龍華區(qū)法院一審判決，認(rèn)為物業(yè)公司與馬超文系物業(yè)管理者與被管理者關(guān)系，馬超文未履行支付物業(yè)管理費(fèi)義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。馬超文應(yīng)支付給物業(yè)公司11387.72元。

　　馬超文不服向海口中院提起上訴，并訴稱其曾因房屋外墻滲漏、衛(wèi)生間漏水不能裝修入住，物業(yè)公司應(yīng)支付其在外租房66個月的費(fèi)用39000元。

　　海口中院認(rèn)為，物業(yè)管理費(fèi)計(jì)收時間并無不妥，收取物業(yè)費(fèi)和滯納金合理合法，對馬超文關(guān)于墻體漏水的照片、發(fā)票、公寓外墻滲漏、衛(wèi)生間漏水的調(diào)查報(bào)告、租房證明等證據(jù)，因其一審舉證期間未提交，且物業(yè)公司依法未予質(zhì)證，一審法院未作為本案證據(jù)使用合理，二審予以支持。海口中院判決駁回上訴，維持原判。

　　馬超文出示了一份《關(guān)于瑞豐公寓外墻面污染、墻體滲漏等工程項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告》，報(bào)告的時間為2006年9月，帶有數(shù)十名業(yè)主簽名和物業(yè)蓋章。

　　律師點(diǎn)評

　　業(yè)主如遇房屋質(zhì)量不合格問題

　　應(yīng)找準(zhǔn)理賠對象

　　本案是典型的房地產(chǎn)糾紛案件，業(yè)主因?yàn)榉课葙|(zhì)量不合格，而尋找開發(fā)商和物業(yè)公司都未得到滿意答復(fù)，從而引發(fā)物業(yè)費(fèi)的糾紛。從法律層面上看，購房者應(yīng)該分清幾個事實(shí)：第一，房屋的開發(fā)方是誰，誰就應(yīng)該對房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。第二，從法律上看，物業(yè)公司的性質(zhì)屬于業(yè)主聘請的房產(chǎn)物業(yè)的管理者，它應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任僅限于管理方面的責(zé)任，如無合法事由，一般無法對其追究房屋質(zhì)量責(zé)任。

　　因此，本案中業(yè)主以拖欠物業(yè)費(fèi)的形式處理房屋質(zhì)量問題的解決方式得不到法院支持。在提交墻體漏水證據(jù)材料時，注意在一審舉證期間按時提交，否則法院會不作為證據(jù)采納使用。(記者劉思惠 王忠新)