中央經(jīng)濟會議定調(diào)明年房產(chǎn)：鼓勵自住需求

來源：新浪房產(chǎn)     作者：許甲猛    2009-12-08

為期三天的中央經(jīng)濟工作會議最終落下帷幕。7日傍晚，新華社公布了中央經(jīng)濟工作會議的主要內(nèi)容。

　　新浪地產(chǎn)整理發(fā)現(xiàn)，文中涉及到的房地產(chǎn)內(nèi)容主要有：加大對民生領(lǐng)域和社會事業(yè)支持保障力度，增加對“三農(nóng)”、科技、教育、衛(wèi)生、文化、社會保障、保障性住房、節(jié)能環(huán)保等方面和中小企業(yè)、居民消費、欠發(fā)達地區(qū)支持力度，支持重點領(lǐng)域改革；增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度；加強廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，中央對明年經(jīng)濟增長仍心存憂慮，主要原因是：“我國經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)不牢固，經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整難度增大，世界經(jīng)濟復蘇基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，全球性挑戰(zhàn)壓力增大”。所以明年依然“繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。但同時又提出“根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”，說明如果經(jīng)濟反彈的過快，比如GDP增幅邁上兩位數(shù)，宏觀經(jīng)濟政策可能在明年年中有所調(diào)整。房地產(chǎn)市場亦如此。如果明年房價繼續(xù)高漲，或開發(fā)投資過熱，皆可能引起房地產(chǎn)調(diào)控有所緊縮。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對話新浪地產(chǎn)時表示，此次中央經(jīng)濟工作會議定下的宏觀經(jīng)濟政策的基調(diào)，對于房地產(chǎn)業(yè)的影響屬于中性偏多；同時宏觀經(jīng)濟政策偏寬松，總體上有利于房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售。

　　此前在11月27日召開的中央政治局會議就已經(jīng)定下明年宏觀經(jīng)濟政策的基調(diào)為“保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。

　　業(yè)內(nèi)解讀明年房地產(chǎn)宏觀形勢:

　　中央定調(diào)1：增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度

　　政策走向：鼓勵合理自住需求

　　業(yè)內(nèi)解讀：表明中央并沒有改變2008年10月出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導思想，由此可以判斷，中央和地方出臺的大部分房產(chǎn)優(yōu)惠政策都不會改變，尤其是針對“居民自住和改善性需求”的優(yōu)惠政策。

　　中央定調(diào)2：未明確提出抑制投機和穩(wěn)定房價

　　政策解讀：今年以來部分城市房價漲幅偏大，11月28日，溫家寶總理在視察上海時也曾明確提出“抑制投機”，另有其他中央和地方的政府高官曾表態(tài)房價偏高，但是在官方公布的會議內(nèi)容里面并沒有出現(xiàn)相關(guān)文字。原因有以下幾點：

　　首先，宏觀經(jīng)濟政策部分，也有出人意料之處：那就是沒有提及“防通脹”。10月21日國務(wù)院常務(wù)會議提出“今年后幾個月，要把正確處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理好通脹預期的關(guān)系作為宏觀調(diào)控的重點”。此時不再提及通脹問題，說明中央并不特別擔心明年的通脹問題。由此推導，中央也未特別擔憂資產(chǎn)價格上漲的問題，包括房價上漲。

　　顯而易見，對于房地產(chǎn)市場來說，“沒有此條利空，就意味著是利好”。至少明年上半年，不必太擔心國家會出臺嚴厲的打壓房價、以及投資投機需求的文件。但既然近期包括溫家寶總理在內(nèi)的有關(guān)高層曾表示部分城市房價偏高、投機比重偏大，則還是會在政策方面進行適度調(diào)控的，只是程度不會像2005-2007年的部分政策那么嚴厲。正是在這一背景下，“131號文”中有明確截止時間的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，將按時于本月底終止。至于大家關(guān)注的“二套房貸政策”，中央層面不會再出新文件，但依然鼓勵“居民自住和改善性購房需求”，至于具體的松緊度，主要由各家商業(yè)銀行把控。

　　中央定調(diào)3：加強廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造

　　政策解讀：保障性住房仍是重點

　　業(yè)內(nèi)分析：中央經(jīng)濟工作會議公報內(nèi)容中，直接涉及房地產(chǎn)業(yè)的主要有兩處，其中之二是：著力保障和改善民生，“加強廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造”。這點實際上并無太大分析的價值。因為加強住房保障將是一個中長期的發(fā)展規(guī)劃，未來幾年中央經(jīng)濟工作會議中還將頻頻提及。2008年12月國務(wù)院辦公廳出臺“131號文”，對于2009-2011年的住房保障工作思路和任務(wù)已有明確描述。明年繼續(xù)加強住房保障順理成章。

　　中央定調(diào)4：要把重點放在加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上，要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。

　　政策走向：放寬中小城市戶口限制，推進城鎮(zhèn)化，有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　業(yè)內(nèi)分析：這對于房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展是比較大的利好，大量農(nóng)民成為中小城市和城鎮(zhèn)的新居民，必然帶來巨量的住房需求，以及商業(yè)用房需求等。若無其它因素干擾，則明年地產(chǎn)股還將上漲。（解讀者：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭）