海南地產18年后或又被泡沫 涌入資金已超92年10倍

來源：第一財經日報     作者：許甲猛    2010-01-05

一場因國際旅游島概念而催生的饕餮盛宴，已促使海南房地產急劇升溫。在從海口到三亞595公里的黃金海岸線上，動輒投資數十億、上百億的旅游地產項目早已星羅棋布，其中不乏雅居樂、富力、萬科、綠地、華潤、中體等知名地產商。

　　逾百家房地產開發企業進駐海南“跑馬圈地”，一線海景土地資源日益緊俏，大量資金紛紛涌向海南。海南阿里巴巴[17.98-0.11%]投資管理有限公司地產部負責人方舟向《第一財經日報》透露，非官方數據表明，目前至少有超過4700多億元的資金在銀行系統流動到海南大肆圈地。

　　逾百家企業陳兵

　　去年底三亞迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬元/畝的天價，成為海南新“地王”，該地塊的土地價格折合成樓面價將達到8460元/平方米，而三亞市2009年上半年的房產均價為9526元/平方米。

　　方舟說：“該地塊共拍出16.8億元，為爭奪此地塊，全國共有40多家公司買了拍賣資料，20多家交了報名費。其中規定的保證金是2.5億元，這意味著僅此就有60多億元資金進場豪賭。”

　　海南建立國際旅游島的可行性研究早在2002年6月就已提出，直至去年5月海南省政府正式發布了國際旅游島建設行動計劃。在此前后，逾百家房地產開發商早已提前進駐海南，進行戰略布局。在陵水投資逾百億的某地產開發商高管向本報表示，目前大部分開發商在海南已經完成“跑馬圈地”。

　　在海南房地產行業浸淫頗深的方舟表示，1992年海南房地產熱潮時官方認可的資金是400億元，而目前涌至海南的房地產資金超過那次的10多倍，而且這些企業都是實力強大的大集團，比如萬科、雅居樂、富力地產[13.50-1.46%]等。

　　富力地產在海南已取得了近1萬畝土地的開發權，主要包括香水灣的2500畝土地、在海口的680畝和澄邁的6700畝土地。其中，富力地產在香水灣打造的旅游地產項目富力灣，投資超過15億元，并吸引13家大公司進駐。

　　雅居樂地產[11.30-0.88%]攜手摩根士丹利共同開發的海南清水灣，占地約1.5萬畝，海岸線長達12公里，項目總投資逾200億元，開發周期長達10年，號稱是海南目前最大的熱帶濱海旅游度假區，并列入海南“十一五”重點建設項目。

　　此外，海南魯能城規劃總占地面積約19平方公里，土地儲備達8000畝。其中，三亞灣新城占地6.8平方公里，擁有9公里長的海岸線。

　　地產商不懼泡沫重演

　　去年前11個月，海南全省住宅銷售額增長了74.4%，房地產已成為2009年拉動該省經濟增長的主力軍之一。海南省財政廳1月3日通報的數據顯示，去年前三季度海南房地產投資占全省城鎮固定資產的31%，遠大于全國平均水平的20%;土地出讓金收入達52億元，占政府性基金收入近八成。

　　海南富力房地產開發有限公司副總經理余子健說，在富力灣所在的陵水毗鄰三亞，2007年之前完全沒有任何開發，但從2007年起多家開發商云集于此，導致這片近60公里的海岸在未來5到10年將會有超過2000萬平方米的商品房供應量，規模相當龐大。“2008年清水灣銷售額近50億元、富力灣銷售額近8億元，另一個開發商的項目銷售額也達10億元，市場吞吐量巨大。”

　　海南上世紀90年代初的那場房地產泡沫，曾讓很多人至今心有余悸。

　　海南房地產資深人士曹雨在接受本報采訪時稱，巡訪三亞、陵水、萬寧等地后，發現海南房地產正進行著一場類似上世紀90年代初的那種“瘋狂”，至少表現上是如此。

　　不過，多位接受本報采訪的業內人士也認為，海南歷史上因過度投資炒作而產生的地產泡沫暫時不會出現，因為投資者更具戰略性和務實性，而消費背景也今非昔比。

　　方舟認為，目前進駐海南的企業以實業公司為主，不是為了炒地炒樓，跟金融公司不同的運作方式不同。余子健表示，富力灣項目的客戶90%以上來自全國各地，其中主流區域的北京占首位，上海、浙江占第二位，重慶、成都包括東北排到第三位，多以度假觀光及養生為主，呈現出很強烈的全國性特點。

　　三亞市房產管理局局長李洪海在接受媒體采訪時透露，在本地人口只有20萬人的地級市三亞，目前共有房地產開發企業130家左右，其中70%左右是外來開發商。(黃樹輝)