海南：迪拜殷鑒在前 國際旅游島建設須以旅游為核心

來源：上海證券報     作者：許甲猛    2010-01-20

兩大因素讓海南概念再次成為各路資本追逐的焦點。一方面，《海南國際旅游島建設總體規劃》提交發改委，并且極有可能在上半年獲得通過。另一方面，與之相隨的是房地產業在這輪資本盛宴中獨占鰲頭，泡沫化趨勢日漸明顯。

　　為了避免重蹈覆轍，盡管存在這樣的憂慮，1月15日，海南省政府宣布暫停審批土地出讓。實際上，審批土地出讓與否，已成海南眼下甚為棘手的問題。假如在今年三、四月份之后，國際旅游島計劃獲得發改委審批，屆時是否放行土地出讓？一旦重啟土地出讓，勢必讓暫停了幾個月海南土地炒作的民間資本更為饑渴，到時候的瘋狂程度可能會甚于此前。

　　海南房地產業在沉寂了17年之后，現在開始的這一輪的泡沫化趨勢，讓人們唏噓不已。畢竟，在2002年到2009年上半年的全國性房價暴漲過程中，由于深切感受到當年房地產泡沫破滅之后的劇痛，海南以及與其臨近的北海市等地，房價一直處于平穩運行之中。雖然2004年下半年，海南房價開始上漲，但基本還是處于溫和狀態。海南本地人，以及外來的投機資本對海南房地產一直甚是敬畏。不管京滬廣房價如何翻番，海南房價就是巋然不動。

　　然而，自從2009年下半年之后，全國各地都在高喊房價虛高的時候，海南房價卻異軍突起，開始了短時間內急升。僅僅三、四個月時間，八九千元一平方米的房價就翻了一倍多。

　　統計顯示，2009年1至11月，海南省房地產開發投資達284.57億元，同比增長48.1%，增幅位居全國第三。隨著投資客和開發商潮水般涌入，島內房價瘋狂飆升，每平米普遍上漲數千元左右，甚至不乏數小時提價千元的奇聞，其中一處名為鳳凰島的樓盤價格已經達到了每平方米7萬元的水平。

　　海南泡沫的再次吹起，意味著房地產投機炒作，真正進入到無所不在的地步，但這并不意味著持續堆積十多年的房地產泡沫在2010年將要破滅。在筆者看來，到2012年前后，當高通脹再次降臨，那時候才是真正考驗房地產泡沫的時候。

　　海南又一次出現樓市泡沫并非偶然。一方面，熱錢形式存在的民間資本無路可去，房地產是其博取利潤的最佳場所。在目前實體經濟利潤率極低，且投融資環境嚴峻的大背景下，2009年從山西煤炭行業的整合中退出的高達近千億的浙商資金，理所當然地選擇地產作為目標。另一方面，海南國際旅游島這一尚處于朦朧階段的“概念”出現，讓這些資金一下子逮準了時間點。

　　在2009年事實上極度寬松的貨幣環境的刺激下，以及2010年流動性整體過剩大格局難以改變的當下，房地產泡沫的堆積成為各路資本幾乎一致的行動。近期出現的江浙退房潮，更有可能是民間資金棄江浙而轉戰海南所不得已作出的行為。不是海南泡沫加速，就是江浙房地產泡沫繼續膨脹，其實質并無差異。只是這些資金所吹起的泡沫的地域有別而已。

　　多年以來，中國內地的房地產發展一直有著“沿海學香港，內地學沿海”的邏輯，而海南房地產則早已有著典型的香港模式特征，兩者都受制于有限的土地。因此，也就免不了陷于“囤地、賣樓花，買期房，炒樓”的惡性循環。這也是當年房地產泡沫僅僅維持了三四年的主要原因。

　　現在，采取一切可能的措施阻止房地產泡沫再次大面積降臨海南島，是保證國際旅游島規劃健康實施的關鍵。如果海南在國際旅游島建設的同時，房價不斷急速飆升，那么海南也就成了迪拜。

　　在很多方面，海南和迪拜都有著類似的特征。迪拜模式的經濟奇跡，開始就是主要依賴旅游，之后則是靠房地產，這與現在海南的發展模式極其相似。同時，迪拜和海南都是常住人口很少，“候鳥式”生活群體所占比例龐大。這些因素都是海南上一輪泡沫中就已經顯現的因素。

　　所以，筆者在這里呼吁，海南在建設國際旅游島的過程中，必須好好從迪拜危機中汲取經驗和教訓。國際旅游島建設必須以旅游為核心，不能讓房地產開發鳩占鵲巢。雖然轉變依賴房地產開發的經濟增長模式做起來很難，但是，海南要想不重蹈覆轍，就必須率先調整經濟結構，絕不可讓旅游島建設成為房地產商和投機資金斂財的工具。（作者為中國人保資產研究部客座研究員）