海南酒店房價比肩迪拜 超豪華酒店集群熱建

來源：上海證券報     作者：蔡于博    2010-01-28

　　雖然到目前為止，“海南國際旅游島”還停留在概念階段，但在島內活動的人群正要熱切地搶搭這列時代快車。

　　陽光、沙灘、海風、椰林，有關這個熱帶天堂的美麗描繪，和目前相對落后的基礎和無序的發展構成了極大的落差。這個落差恰恰成為人們眼中的絕佳機會。每天一班班飛機載著旅行者、投資客降落在海南，乘上吱吱呀呀的老舊巴士，或者是“合租”的出租車，迅速投身充滿各式機會的熱帶風景之中。

　　旅行社每天早起搶車

　　根據海南省政府的最新數據，2009年，盡管因為金融危機的影響，入境游客下降了43.7%，但海南全年接待游客過夜人數仍然累計達到2250.3萬人次，同比增長9.2%.

　　而且，“2009年的海南沒有淡季。”三亞湘投銀泰度假酒店總經理助理兼銷售總監陳麗華告訴記者，除了游客，最大的增量來自于各地的投資商。他們過來，一時找不到合適的項目，就不斷延住。這占據了高星級酒店房間的相當比例。

　　另外，各地的年會團則是第三重人流。“我們酒店很多增量客源是來自高端會議和獎勵團。”金茂三亞麗思卡爾頓酒店市場營銷總監劉梓君告訴記者，由于汽車銷量大增，今年汽車銷售業的獎勵團比往年多得多。

　　海南出現了客流井噴同樣反映在旅游業上。往年的淡季消失了，每天的人流都已超預期增長。一位海南旅行社負責人將之描述為“人就像下雨一樣，密密麻麻從天而降”。

　　人流密集的第一個結果是，旅行大巴變得格外緊張。盡管海南為了規范客運汽車市場，成立了一家公司對旅游汽車統一調度、統一結算，但仍然無法改變“車荒”的局面。目前帶團到海南來的旅行社，必須每天清早就登陸海南旅游汽車客運管理服務有限公司的客服端，在網上搶車源。

　　“供應是1400輛，但需求卻是1800輛，服務公司不得不從桂林、湛江等地進行跨省調配，甚至三亞的公交車也被拉來當旅游車用。盡管如此，仍然出現客人在酒店，車還沒到的情況。”一些旅行社的人抱怨道。

　　酒店房價和迪拜比肩

　　旅客多的另一直接結果是一房難求。現在，一位海南旅行社高層表示，她一周七天都要上班，因為酒店房價在最瘋狂的時候一天變化三次，旅行社“完全跟不贏”。

　　短短幾個月間，海南目前酒店的房間價格已經上漲到了令人咋舌的價位。而且，這種上漲似乎依舊沒有終止。“在三亞最貴的房價在兩萬一晚。”三亞湘投銀泰度假酒店總經理助理兼銷售總監陳麗華說。而就算是這種價格，房間仍然供不應求。

　　根據統計，春節期間，位于亞龍灣的酒店均價在6000元/晚以上，大東海為3000至4000元/晚。而在平時，它們的價位分別是2000元和1000元以下。但是，飆升的房價卻引來了更加熱烈的追捧。來自業內的信息顯示，目前，三亞沿海的高星級酒店入住率至少都有70至80%，如果是周末，則都能達到90%以上。與此同時，位于市區的中低檔酒店也開始翻倍，掛出了“往年根本不敢掛”的價格。

　　不僅如此，“星級稍低些的酒店則已經完全拋棄了誠信，一個月前的協議被作廢，大批酒店不斷的上調房價。好多都是我們的長期合作伙伴，現在也變得只認錢不認人了。”一家旅行社的老總表示。

　　“蓋過公章的訂房合同”從2009年開始失去約束力，到期交房時，酒店不是數量不足就是坐地起價“。”我們曾經為此專程帶隊去跟酒店協商，結果就是完全沒用。找老板也沒用。“因為就算退出，也永遠有另一團馬上愿意頂上。一位旅行社工作人員表示，酒店的一日三價讓一個多月前就下單的旅行社根本無法給產品準確報價，壓力很大。

　　酒店房間的緊缺更使得囤房更加興盛。有些”懂行“的人士開始參與其中。業內傳說最厲害的人一包就是2000間，然后開始向同行分銷。而充當這種”酒店黃牛“角色的，有旅行社，也有來自酒店內部的人。在這樣一個火爆的時期，三亞的酒店已經整體調價了4次。春秋國旅的春節價格信息表更是已經更新到了第17版。

　　由于爆滿，許多酒店特別是中低端酒店的服務比以往更加馬虎。部分酒店還開始在原本的標間里安放三張、四張床。

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　　海棠灣超豪華酒店集群熱建

　　旅店供不應求的熱潮正在影響海南的酒店行業建設。在距三亞市區28公里，被規劃為”國家海岸“的海棠灣，正在高密度興建度假酒店。在不遠的未來，愿意每晚花費6000元甚至更多的游客，會有大把選擇。

　　海棠灣，這個背山面海，擁有4萬人口的小鎮，將成為三亞乃至海南版圖中最為奢華的頂級度假區。度假規劃區域有98.78平方公里，除了將出現30家超豪華酒店集群外，還將建造全球最大的免稅商場、奧林匹克中心、301解放軍總醫院海南分院、11個高爾夫球場以及4個主題公園。其中，最被津津樂道的，是兩家7星級酒店。

　　”全世界只有三家七星級，我們海南就有兩家。“三亞市海棠灣管委會主任李驥對記者說。從這個意義上理解，海棠灣將只為富人開放。

　　然而，海南真的能夠吸引足夠的增量客流來支撐這樣極度膨脹的酒店業嗎？

　　”事實上，我們面臨的競爭壓力越來越大。這么大體量的供應，在一個較為短期的未來里，市場是消化不了的。“陳麗華對此坦言。

　　而金茂三亞麗思卡爾頓酒店市場營銷總監劉梓均則對記者表示，目前對旅游業的投資已經應該轉而從酒店主業向上下游產業延伸。”目前海南除了高星級酒店的水療設施較好外，市區內找不到高端、清潔的水療服務。這絕對是非常好的投資機會。目前這種市場形勢，再局限在豪華酒店上是不應該的。“

　　雖然各采訪對象都表示，隨著系列配套設施的日益完善，以及購物免稅、免簽證、放航權系列政策的逐步放開，長期看來，行業仍然樂觀。但近在眼前的壓力也是實實在在的。

　　”我們的航線越來越多，公路、鐵路也會越來越發達。從海南島香港的瓊港航線正在開通，瓊州海峽跨海通道也已經立項。“李驥說。交通，成為海南仰賴的補給線。

　　免稅胃口全球最大

　　如果說，交通是承載客流的基礎，那么又是什么進一步地吸引客源？

　　”購物免稅。“這是采訪中被一致提及的方面。”國人離島免稅“的政策預期給旅游島的未來帶來了極大的想象空間。市場相信，免稅政策將吸引巨量的內地客流，而中國國旅旗下的中免集團，將借助首發優勢，成為最大受益者。

　　雖然，目前國人離島免稅的政策還停留在政策研究階段，中免集團卻已經在計劃一擲百億建造稱霸全球的免稅商場。其在三亞的第一個免稅店則已經于去年9月開業。

　　這個坐落在鹿回頭廣場，面積達到7000平方米的商店，目前超過三分之二的外墻還在裝修，營業品種暫限于化妝品和水晶飾品。商場之上，是四幢高層住宅。與在腳手架包圍下低調的商場正門相比，懸掛在小區外墻上的十幾幅抗議標語顯得更為醒目。在小區業主的眼中，中免的免稅店占據了他們的綠地和地下車庫，是典型的”違章建筑“。

　　”雖然業主抗議，但相信我們不會做什么實質性變動了，因為您現在看得見的投資就已經超過了兩個億。“免稅店的導購小姐略顯無奈地說。

　　對比之下，中免免稅店應該代表了三亞目前最高端的零售業態。資料顯示，該店的所有商品低于國內有稅市場零售價10%至40%。除了引進的品牌均為國際一線外，導購小姐的素質也很是出色。中國國旅董秘薛軍告訴記者，這批服務人員是公司從海南旅游學院特招的，經過專門培訓，全部要求具備英文口語能力。

　　但是，這批全三亞、可能也是全海南素質最高的導購小姐，正在被迫集體賦閑。

　　“我們的生意不好”。其中一位對記者坦言。

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　　由于國人離島免稅政策還遠未明朗，目前，免稅店的客戶僅限于擁有境外護照的客人。付款后也不能馬上提貨，而只能獲得一張提貨單。必須由免稅店將貨物發送至機場，客人在辦理完離境手續后，才能憑提貨單到國際出發候機廳領取。于是，店內的冷清可想而知。

　　但中免顯然沒有理會這些。名表區和二樓的箱包區即將在春節前開張，再接下來則是服飾和首飾。而另一個令人矚目的項目，則是中免還將在海棠灣建設一個全球最大的免稅商場。海棠灣管委會主任李驥向記者透露，這個”傳說中“的龐大計劃目前還在洽談之中，最終的體量現在無法確定，預期是約20萬平方米的面積和大約100億的投資額。”一切都要按照最后的規劃來，我們不能太浪費。“

　　而對于是否有足夠客流來填飽中免”全球最大“的胃口，李驥為記者算了次賬：海棠灣的規劃是居住人口25萬人，一個酒店可以入住2000人，30家酒店，就可以容納6-8萬游客。”按照遠景規劃“，客源是充足的。

　　店內的導購小姐對離島免稅政策的最終落實倒非常有信心，最樂觀的說法是今年6、7月份就會有突破。”畢竟只做外國人生意肯定不是辦法。“按照預期，屆時顧客只需要出示離島的機票就可以購買——這就是海南的最終目標，”區內付款提貨，海關離境驗放“。

　　”根據DFS環球免稅店統計，在香港免稅店購物對象中40%是大陸游客，而且部分游客多次往返。另據香港旅游發展局統計，今年內地游客在港人均消費4900港元，總體消費水準位列來港游客之首。“中國(海南)改革發展研究院海南研究所助理研究員張娟向記者介紹，香港一年的免稅銷售額是64億美元，夏威夷是5億，沖繩島和濟州島是2億，而海南在2007年只有578萬美元。這些都顯示出海南還有極大的開拓空間。

　　彩票業海南的娛樂想象

　　除了免稅，還有什么能刺激市場神經的？

　　”將在海南試辦一些國際通行的旅游體育娛樂項目，探索發展競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票“，在國務院下發的《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》中，這一條因為被解讀為”海南可能發展博彩業“而被媒體窮追不舍。對中國大陸而言，這其中的”先鋒“理念足以刺激島內外相關行業浮想聯翩。

　　實際上，海南本來就是個私彩極其發達的地方。海南曾在2009年公開下發過一種即開型搖號博彩機器的營業執照，但不久即告停止。而在海南當地最具影響力的都市類報紙《南國都市報》，每天都有專門的彩票版，用股評一樣的形式評論分析當期開出的體育彩票和福利彩票號碼，并對下期做出預測。海南當地媒體還報道過由于中學校門旁有太多彩票售賣點，影響學生學業以至于被整頓的消息。

　　因此，雖然海南省的官方表態非常謹慎，業內對此的解讀和想象空間卻要大得多，甚至于已經有了完整的節奏預期。

　　”也許可以分檔次，用會員制、俱樂部的形式，吸引最高端的客源。“一位不愿具名的海南酒店業人士對記者闡述了他的預期。他猜測，由于具有操作風險，政府可能先會在一些地方進行試點，專門針對一部分會員客戶開放。而除了專業場所，還可能會有部分具備資質的酒店能夠獲準進行小范圍營業。”如果實施這樣的試點，我們會非常積極地去爭取。“他表示，那些過去不來三亞，而是直接飛澳門的客戶，將是海南酒店行業最為期待的目標群體。

　　”彩票業對酒店來說當然是好的，它必然能帶來一部分高端客源，酒店非常歡迎這些客人。有了這個項目，就算價格有所提升也會得到支持。“湘投銀泰酒店的陳麗華說。她告訴記者，在業內看來，彩票業應該是”國際旅游島“最為重要的發展方向之一，因為很多游客，特別是高端游客，到海南來絕不僅僅是游泳曬太陽，他們還需要更具有刺激性的娛樂。

　　不過，與業內的熱切預期相比，海南政府方面的官方表態卻似乎打破了這種想象。

　　”海南不會開賭場，我當省委書記不會，我想我的后任也不會！“這是海南省委書記衛留成在1月下旬出席長江年度論壇上的最新說法。