杭州買不到海南地圖了？海南樓市狂歡進行中

來源：杭州日報     作者：蔡于博    2010-01-28

　　跑了幾個書店買不到海南地圖

　　翁永堂，美都控股副總裁。作為有幸提前潛伏進海南的浙江開發商之一，翁永堂見證了近期海南樓市的急劇變化。

　　不過，翁永堂先給我們講了一個發生在最近幾天的故事。

　　在去海南之前，他想在杭州先買張海南地圖，跑去書店，一問沒了，再跑一家，也沒了，接連又跑了好幾家，結果偌大一個杭州城竟然買不到一張海南地圖了。

　　那些買了海南地圖的杭州人，估計目前正忙碌地穿梭在海南的各個樓盤之間。翁永堂說，前段時間在海南的時候，碰到了幾個溫州來的煤老板，下手那是相當的果斷，一人買一棟，每棟得個把億。當然，蜂擁前往海南淘金的并不只有江浙一帶的投資者，其實占更大比例的是北方人，東北三省的、山西的、陜西的，還有山東的都不少。相對于北方寒冷的冬天而言，海南確實是一個溫暖的天堂。對于許多北方人來說，海南已不僅僅是一個休閑度假之地，而是實實在在的第二居所。有些北方的老人在海南買了房子以后，一年中有半年是在海南度過的。

　　在翁永堂看來，雖然江浙人和北方人同樣是在爭搶海南的房子，但還是有些區別。江浙一帶的民間游資實力比較雄厚，盯上的都是一線海景住宅或者是海邊的別墅產品；而數量龐大的北方人則相對比較喜歡性價比較好的中低端房產，包括當地的二手房。

　　美都控股目前在海南有兩個項目，一個位于海口，精裝修的一線海景房，已經在這一輪樓市狂潮中基本消化光了；另一個位于瓊海的項目也已經開工，三四月份的時候就上市了，按目前的勢頭來看根本用不著擔心銷售問題。翁永堂說，自從海南國際旅游島的規劃獲批之后，海南當地的有些樓盤干脆封盤不賣了，以前的爛尾樓現在也都動起來了。

　　不過，對于火熱的海南樓市，翁永堂保持了作為一個局內人的清醒。“這種熱度能不能持續是個問題，”翁永堂說，海南的現狀與規劃中的國際旅游島還有相當大的距離。海南的發展并不是特別的均衡，城市配套設施、交通設施以及各種軟件都不完善，目前也只有三亞、海口和博鰲幾個地方好一點。要成為國際旅游島，就目前的三亞而言游客接待能力就是個嚴峻的考驗，特別是春節的時候就不行。“海南提出打造東方夏威夷，夏威夷我去過，說實話海南和夏威夷的差距還非常大。”翁永堂說，火熱之后的海南樓市也許會迎來一個冷卻的行情。

　　“你是浙江人就買四套吧”

　　葉元加，浙江永康購房者。見到他的時候，他剛從海南回來，一見面就感嘆去海南的機票難買，打折票更不用想了。“賓館酒店也很擠，住店的都是不同口音的外地人，吃飯走路都能見到在討論房子的外地人。”葉元加說。

　　“其實在我看來，三亞的城市建設還沒我們永康好，這么多人沖過去，都是奔著前景去的。”葉元加這次去海南是跟一幫親戚一起去的，本來打算邊看房順便去玩一玩，結果一個星期下來時間都花在看樓盤上了，根本沒有好好玩過。他們基本上都是白天出去跑售樓部，晚上集體在賓館里看樓書，一起商量對策。

　　在他們跑的這些樓盤中，有些還沒來得及領出預售證，但不少客戶已經在交定金了。具體的開盤價格其實也還沒有最終定下來，唯一確定的就是那些房源可以挑選。定金要100萬元，等到開盤的時候如果不能接受開盤價格，可以退還這100 萬元。葉元加笑稱如今海南的樓盤銷售人員也是全國最牛的，當他提出想看看樣板房時，銷售人員根本無暇理會，直接回答說目前不接待參觀樣板房。

　　讓葉元加印象最深刻的是三亞一個叫“半山半島”的樓盤，三面臨海。葉元加去的時候，“半山半島”剛開盤不久。當得知葉元加是浙江人后，售樓小姐明顯熱情了許多。介紹了樓盤的簡單信息之后，售樓小姐指著沙盤對葉元加說：“葉先生，這四套要么你都買了吧。”葉元加很奇怪地問為什么，售樓小姐的回答讓葉元加哭笑不得：“四套不多啊，你們浙江人在我們這里都是一排一排買的啊。”

　　不過，葉元加最后還是沒有下手。“我們這個親戚團，這次真正下手的只有一個人。不是我們不想買，只是可選擇的樓盤其實并不多。條件好一點的海景房價格又非常高，不敢下手，追高了擔心以后的升值空間有限。不過，過一段時間我們還要去一趟，再看看有沒有機會，畢竟海南島有先天性優勢，買套海景房以后也隨時可以去住。”

　　其實，葉元加只是眼下急匆匆南下的浙江資本的一個縮影，最近關于浙江人在海南大舉購樓的故事不絕于耳。據說一對寧波夫婦在同一個樓盤一口氣買下了24套海景公寓，還是一次性付款。他們簽約的樓盤，每套面積約100平方米，均價120萬元/套。與這對寧波夫婦同一批前往海南的購房團團員，每人普遍入手了三四套。還有部分客戶，沒有親自前往海南，直接把錢打入了房產公司賬號。

　　究竟有多少浙江人已經前往海南淘金，至今無法做一個準確的統計。之前曾經有過“十萬浙商攜300多億元海南炒房”的傳聞，但是普遍被認為是夸大了。目前浙商在海南興辦了各類工商企業千余家，主要從事制藥、商貿、農業開發、房地產開發、水產養殖和餐飲旅游等行業。據了解，早在十年前海南處于低谷時，一些浙商看中海南的優惠政策，就已悄然“潛伏”其間。目前，這些項目全部累計投資總額確實有300多億元，但是這 300多億元并不是全部投資在房地產項目上。

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　　“鳳凰傳奇”唱響海南

　　火熱的海南樓市，誰又是最火的樓盤？答案當然是三亞的鳳凰島，不過在海南演繹“鳳凰傳奇”的開發商，卻是杭州飛出去的“金鳳凰”。

　　開盤當天，鳳凰島一期700套房即售罄，均價高達6.5萬元/平方米以上。這樣的銷售奇跡，不但在海南創下銷售紀錄，在全國也屬罕見。甚至有人說，就沖著鳳凰島門口懷揣現金還買不到房的火爆場面，鳳凰島就算賣到10萬一平米，也還是不缺市場的。

　　這就是傳奇的鳳凰島，背后的打造者正是杭州的國都房產。鳳凰島是在大海礁盤上堆填而成的人工島，全長約1250米，寬約350米，通過約395米長的海上觀光大橋與三亞市中心城區相連，也是國際旅游島重點規劃的“陽光海岸 (論壇 新聞 視頻)”開發規劃的核心，總體投資超過百億。項目包含七大部分，即超星級酒店(國際會議中心)、國際養生度假中心、商務別墅會所、海上風情商業街、國際游艇會、奧運主題廣場和鳳凰島國際郵輪港，形成集旅游、度假、居住、養生功能為一體的綜合體項目。

　　“我們對于這個項目確實比較有自信，但是開盤的情況還是有點讓我們想不到。”剛從海南回來的國都房產企劃部負責人徐敏兒告訴我們，在開盤前鳳凰島在全國各地做過多場推介，意向客戶已經積累了很多，依靠項目本身的優越地理位置和產品品質，公司對銷售是非常有自信的。不過，這次開盤恰逢海南國際旅游島整體規劃獲批，銷售情況確實還是超出了想象。

　　“房子賣光了，但排隊等待的人還是很多，等的就是我們下期的房源。”徐敏兒說。

　　有杭州的房產業內人士透露說，半年前國都房產內部對于鳳凰島的價格定位還是在3.5萬元/平方米左右，如今賣到這樣的價格照樣搶光，足見國際旅游島的威力和消費者對于鳳凰島的認可。

　　也有人認為，鳳凰島是浙商以及杭州開發商的驕傲。當年國都控股以控股形式收購了鳳凰島項目，使三亞眾誠國際成為國都控股的一個子公司。作為杭州的老牌開發商，國都并不追求在國內市場的全面開花，而是力求外地的每一個項目都對當地有深遠的影響。像鳳凰島這樣的頂級旅游項目，非常符合國都的“胃口”。

　　回憶一下，當年國都房產出擊海南之際，正是萬科、凱德 (論壇 新聞 視頻)、復地等越來越多的國際國內房產大鱷殺進杭州之時。西子湖畔展開新一輪房地產競爭的時候，杭州本土的開發商加快了在外地擴張的腳步。在經過原始積累之后，“走出家門，到外面去發展”成為當時杭州不少實力派開發商的選擇。

　　目前在海南投資了房地產項目的浙江企業，包括耀江集團、國都控股、吉利集團、中凱企業集團、中國廣廈集團、美都控股、浙江二輕集團、天朗投資、華立地產、溫州國光房產、浙江世貿君瀾酒店集團等十多家企業，都是在新政策尚不明朗時就已注資開發。

　　而浙江企業參與的項目，開發模式各不相同。譬如國都控股聯手眾誠國際，耀江集團聯手海德股份，南都房產集團則聯手寧波埃美柯投資有限公司和中科聯控股集團等等。也有像中凱企業集團、溫州國光房產這樣打自主品牌的。而更多的浙江資本打出的是旅居概念牌，即“地產+酒店”，或“地產+旅游”，其中以浙江世貿君瀾酒店集團、美都控股、吉利集團等最具代表性。

　　海南不會重蹈當年覆轍

　　“要賺錢，去海南”，這是90年代的口號。“那是一個瘋狂的時代。”經事的人，無論成王敗寇，都認同這一判斷。

　　1992 年初，鄧小平發表“南方講話”，海南房地產市場開始發狂，高峰時期，這座總人數不過655萬的海島上 (論壇 新聞)竟然出現了兩萬多家房地產公司。“十萬大軍下海南，各大財團搶地盤。”滿大街都是各地口音的炒房炒地者，他們口中吐出一個個驚人的天文數字，數字背后卻只是一塊不毛之地，或是剛剛挖了個坑的“大廈”。這些天文數字還在不斷膨脹，直到演變成一個令其原形畢露的詞匯：海南地產泡沫。

　　如今，面對著新一輪的開發熱潮，海南究竟是泡沫再起還是華麗轉身？

　　在浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬看來，海南本身有非常好的自然優勢，再加上現在國際旅游島的定位，短期房價走高也是不可避免。海南房地產由于93、94年的泡沫破裂之后確實經歷了一段較長時間的靜默期，不過從2002年、2003年開始就已經逐漸啟動，重新進入上升期，只是當時很多人都還沒有覺察到。這次國際旅游島的規劃通過以后，政策力度非常大，于是海南樓市的想象空間一下子打開了。于是，房子一天一個價，呈現幾何式跳躍，當然如果盲目追高的話肯定是會有風險的。

　　不過，盡管如此，虞曉芬認為這一輪的海南樓市狂潮與93、94年的房產泡沫還是有著本質性的區別。首先是因為90年代的時候國人的收入與現在相比還處于一個比較低的水平，財富積累還比較薄弱，對于旅游度假產品的消費需求還跟不上當年的開發體量。與之相比，現在的海南開發更具天時地利，時機比當年成熟。還有另外一個重要原因是，當年參與海南開發的很多都是國資企業，當時海南的土地市場也非常不規范，而這次海南的開發，更多的民營開發企業參與了進來，民營開發企業的風險意識相對比較高，再加上現在海南當地政府對樓市的引導在加強，因此新一輪的海南開發熱潮不至于重蹈90年代的覆轍。

　　“當然，這并不意味著就沒有風險。對于浙江的開發商來說，以后去拿地的話要拿合適的地，在比較中作出理性判斷，而不是一味地拿高價地，盲目性追高。”虞曉芬說。

　　海南！海南！

　　時隔22年，海南夢想之旅再次起航。

　　1 月4日，國務院《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》正式出臺，將海南國際旅游島建設提升為國家戰略。1月6日，國務院新聞辦舉行專場新聞發布會，宣布海南國際旅游島規劃綱要獲得中央批準，計劃到2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。

　　于是，“海南”兩字變得炙手可熱。海南遍地是金？海南滿大街都是提著一麻袋一麻袋現金等待購房的東南西北人？海南的房子一天一個價？海南的樓市賣斷貨了？

　　這就是眼下傳說中的海南。盡管相隔遙遠，這些傳說卻依然漂洋過海，牽動著杭州樓市的心。早在半個月前，我們就曾聽到有杭州開發商感嘆：如今浙江民間資本都涌向海南了，杭州樓市會不會失血？

　　那么，這種擔憂有沒有必要，如今海南樓市究竟正在上演什么樣的故事，浙江的開發商、購房者究竟如何淘金海南？