天上掉下個“旅游島” 聚焦海南國際旅游島

來源：南都周刊     作者：蔡于博    2010-02-09

　　當你準備上島買房時，你一定要做好足夠的思想準備，波浪起來時，沒錯，你很幸福，但當波浪下來時，你要問問自己，是否可以承受？或者說，你是否做好了在海南當一個長期投資者的心理準備？

　　當你準備上島買房時，你一定要做好足夠的思想準備，波浪起來時，沒錯，你很幸福，但當波浪下來時，你要問問自己，是否可以承受？或者說，你是否做好了在海南當一個長期投資者的心理準備？

　　三亞鳳凰島，開發商浙江國都的老板柴慧京將自己的私人游艇拿出來給看樓的客戶體驗，

　　未來這里還將會有專門的游艇碼頭供業主使用。攝影_牛思遠

　　1月23日，三亞克拉碼頭開盤現場，置業顧問正在給已經交錢排號的客戶辦理預訂手續。

　　這個樓盤的購房者需提前 5天排號，才能獲得選房的機會，當天仍熱銷了3.69億元。攝影_牛思遠

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海口住宅價格走勢圖數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

　　一個小女孩在三亞灣的海灘上玩耍，三亞灣的海岸線上開發了大量的海景住宅。攝影_孫炯

1月25日，陵水雅居樂清水灣項目中，正在建設的佛萊士酒店。

　　該樓盤總占地1.5萬畝，2009年合約銷售64億元。攝影_牛思遠

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1月28日，一群工人在海南三亞一別墅項目的工地前忙碌。攝影_達芬奇

　　鳳凰島目前是三亞最貴的地產項目，這個有私人游艇碼頭的樓盤每平方米售價高達七萬元。攝影_牛思遠

　　北方冷，海南熱。熱的不僅是宜人的溫度，還有均價日漲千元的地產樓盤。

　　當飛機還停在廣州的時候，“國際旅游島”的樓市熱度就已撲面而來。

　　這是一張貼在飛機座位背面的一張長條狀小海報，左邊印著一家產權式酒店的夜景照片，右邊是純黑底上的兩行醒目廣告語。底下，還有這家酒店在北京和三亞兩地的銷售電話。

　　在飛行的一小時二十分鐘里，只要一睜眼，廣告語里諸如“抄底”、“原始股”、“做拉斯維加斯股東”之類詞匯就會映入眼簾，誘惑著你去三亞擁有一套自己的度假房。

　　這還只是一個開始。

　　飛機降落。在三亞鳳凰國際機場的出口處，一個用赭紅色墻壁隔起來的“魯能會VIP接待區”格外顯眼。透過玻璃門，可以看見山東魯能在海南進行地產開發的一個休閑地產品牌“魯能城”。

　　走出機場大門，三亞湛藍的天空下，眾多的巨幅戶外廣告牌幾乎無一不是樓盤。對很多到海南去的旅客來說，還沒弄明白地圖、方位的時候，便已能對這些樓盤的名字耳熟能詳。

　　坐上出租車，沿著三亞灣路一路向東，在這條長達22公里的海岸線上，到處都是連綿不絕的在建酒店和樓盤。繼續走下去，在三亞灣與大東海交界處，三亞“陽光海岸”的核心區，鳳凰島赫然在目。

　　在記者走尋了無數客房爆滿后，終于在三亞灣路一個叫“ 聽濤公寓”的家庭旅館落腳后，老板說“你是我這個小店今天住進來的第三個外地開房客。”

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　　買房的瘋了，賣房的傻了

　　鳳凰島是一個在大海礁之中填出的人工島。在改名之前，這個名為白排島的小島曾經荒蕪了十幾年，被三亞人稱為“美女臉上的傷疤”。但在最近，這個面積36.5萬平方米的小島已經成為了三亞樓市神話的一個著名標本。

　　1月11日，海南“國際旅游島”政策獲批的整整一周后，鳳凰島一期開盤，均價7萬/平米，當天兩棟樓700套房子全部被搶購一空。據三亞鳳凰島發展有限公司董事總經理陳璐說，“當初這些客戶在交誠意金的時候，連戶型都不問。”這樣的銷售奇跡，不僅在海南創下銷售紀錄，在全國都算得上鳳毛麟角。

　　因為它的高昂價格和“國際”客戶，現在，三亞人會把它稱為三亞的迪拜世界島。

　　不過，如果從漲幅與暢銷程度來看，鳳凰島其實并不孤單。甚至在絕對價格上，有許多熱銷樓盤正在接近和趕超鳳凰島。

　　在樓盤“三亞灣海居”的銷售中心，置業顧問呂告訴記者，五星級酒店旁邊的公寓樓均價5.5萬/平米，1月12日開盤前就已經被客戶交認購金預訂一空，剩下的一棟還沒有定具體的推出時間，“但價格肯定還是要漲的”。

　　1月23日，又一個三亞新樓盤“克拉碼頭”開盤。下午的選房現場烈日炎炎，360多名交了預訂金的購房者們排起了長隊。均價3.4萬/平米的房子早在五天前就開始排號，不斷前來營銷中心的買家被工作人員攔在了樓盤門口，“有提前排號嗎？沒有，明天再來吧，今天我們無法接待。”

　　當天，這個被開發商定義為“一線海景產權式酒店”的樓盤“熱銷3.67億”，一位來自浙江的投資客甚至一口氣買下其中10套房子。但這樣的成績，卻被一位同行以驚奇的口吻感慨：“真想不通，他們價格怎么會定那么低，而且據說排了兩三百個號，卻只賣了一百多套。”

　　這樣的感概并不奇怪。就在克拉碼頭隔壁，一個名為“金中海·藍鉆”的項目，5層以上才能看到海的二線海景房已經所剩無幾。售樓中心沙盤的樓盤模型上貼滿了標著“售罄”字樣的紅紙。僅剩的一棟公寓現房報價4.3萬/平方米，而還未開盤的聯排別墅戶型，均價已經超過5萬/平方米。

　　“買房的瘋了，賣房的傻了。”聊起三亞的樓市，出租車司機廖師傅笑著搖了搖頭。這個2001年在三亞買房定居的東北人，按當日的三亞樓市價格，他已是一個百萬富翁——當初他1600元/平米買下的房子，現在價格已經超過10000萬/平米。

　　不過，相比起那些真正在樓市掘金人，廖師傅是十足的小巫見大巫。“我在上個月，拉到了一個在清水灣上班的售樓小姐。她說有個溫州客戶在她手上一口氣買了1個億的房子，樂得不行，僅靠傭金就發大財了。”

　　在海南，到哪里都不缺少關于房地產的話題，年銷售13億的售樓小姐，一個月賺了4000萬的投資客……只要你張口，就連公交車上的大叔都會指著某個樓盤告訴你它去年和今年的價格。無數的“暴富”故事和暴漲的房價一起，成了這里人們最津津樂道的消息。

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　　“擎天半島” 復活

　　而在所有的熱銷樓盤中，除了鳳凰島，就要數“擎天半島”了。

　　這個矗立在三亞友誼路上的樓盤原名三亞臺亞國際航空廣場，由一幢126米的31層主樓和一幢11層附樓組成，曾是三亞最高的標志性建筑。

　　在上世紀90年代那一輪房地產泡沫中，這個中國最年輕的省份，最大的經濟特區，依靠“政策優勢”，吸引了十萬青年下海南，也引來了數百億的熱錢。缺乏產業支撐與實際需求的房地產熱成了“擊鼓傳花”式的游戲。

　　1993年6月，當中央實行宏觀調控收緊銀根時，房地產泡沫破滅了。海南幾乎所有開發商的資金鏈都面臨斷裂，這個標志性建筑原來的業主海南機場臺亞實業有限公司也沒能例外。

　　1996年，依靠貸款維持的臺亞實業資金鏈終于無以為繼，該項目被迫停工，這一停就是6年。它也一度成為吸毒人員的聚集地。它的爛尾，和三亞的另一個知名“地標”亞太區域國際會議中心一樣，都曾經轟動一時。

　　直到2002年，這座著名的爛尾樓被三亞市政府公開拍賣，經過兩次流拍，才終于被廣東聯華國際以3730萬元收入囊中，性質也從綜合商用改造為生活住宅。扣除掉原來停建期間的土地占用年限，其實際土地使用權只剩下57年。

　　2006年1月，三亞臺亞國際航空廣場改名“擎天半島”。經過新東家絞盡腦汁的改建，原來的物業被改造成國際海濱高層公寓和五星級酒店，在北京、上海、三亞三地舉行開盤儀式，同時也宣告了三亞爛尾樓復活工程的最終完成。

　　擎天半島的遭遇并非孤例。從1999年到2007年，海南省整整花費了8年的時間，才把無數像擎天半島這樣的爛尾樓消化掉。在海南這個約占中國版圖面積1/300的地方，這些大大小小的半拉子工程，卻占了全國的十分之一，并牽扯出一連串的呆壞賬，甚至導致了首例省級商業銀行因支付危機而關閉的“共和國歷史”。

　　從1993年地產泡沫破滅開始到2007年爛尾樓復活工程結束，海南用了14年醫治創傷。不過傷口還未愈合，兩年后一場似曾相識的地產熱又迎面而來，而且這次速度更快。

　　2009年11月，海南建設“國際旅游島”將正式上報中央的消息不脛而走。這份藍圖里，零關稅、博彩業、免簽證、開放航權……諸多優惠政策給了這個曾經“特區不特”寶島以美妙的想象空間。

　　“18年后又是一條好漢”，用這句小說和電影中的豪言來形容海南無比貼切。這個許多當初淘金者的傷心地，又一次用“特殊政策”引來了天量資本和無數炒房客。而“擎天半島”迎來了絡繹不絕的購房者。其主樓22樓以下和附樓整11層的房子以3.9萬元/平米的高價迅速出貨。

　　在這波熱潮來臨之前，這座過去的爛尾樓曾因坊間傳言其風水不佳而滯銷。在2008年10月，其均價不過14000元/平米，到2009年3月時，均價甚至降到了1萬元/平米，卻始終銷售不暢。如今總算是趕上了好時候，可現在開發商卻又選擇壓住剩余的房子不賣。

　　“房價市場變化太大，”擎天半島的營銷總監賴鐵民并不忌諱承認公司在“捂盤惜售”，“加上我們的產品要升級，先推遲十天左右，等市場平穩時再說。”

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　　“旅游島效應”

　　實際上，早在去年11月海南將建國際旅游島的消息傳開之前，海南樓市就已經開始了升溫。只不過，一直到2009年下半年，這種漲價并不驚人。

　　“海南的房價從2001年之后一直都是漲的，就是到了2008年全國都不好賣了也沒怎么跌。”富力地產海南公司銷售策劃中心副總經理索穎說。這位1999年來到海南的重慶姑娘，經歷了海南樓市從低谷漸漸走高的歷程。

　　索穎說得沒錯。統計數據顯示，三亞商品房均價從2001年的1400元/平米，到2002年的2300元/平米，再到2004年的4210元，始終以相對比較溫和的漲幅上升。即便是2004年后島外購房者占據主流，其截至2010年1月6日的均價也不過11000元/平米。平均下來，10年的年均漲幅不到960元/平米。

　　而根據CRIC中國房地產決策咨詢系統提供的數據，海口這個一直以自住需求為主的城市，2007年-2009年的商品房均價更是從約3000元/平米的低價開始，也基本保持在每年1000元/平米左右的上漲幅度。直到2009年12月，才首次突破6000元/平米。

　　但接下來漲價速度，就要讓所有人大吃一驚了。

　　先是去年12月，海口房價漲幅突然躥上全國第三位，而當月海南全省商品房銷售面積環比更是上漲高達158.80%。量價齊升的狀態開始席卷全島——但這還僅僅只是一個開始。

　　1月4日，國務院《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》公布，海南國際旅游島正式上升為“國家戰略”。之后短短一個星期里，海南房價一路飆升，個別樓盤每平方米每天上漲約1000元/平米，甚至還出現了一天幾個價的高溫行情。

　　一場久違了18年的地產熱從海口、三亞開始，燒到了周邊的文昌、瓊海、陵水、樂東、萬寧，隨即又蔓延至定安、五指山、澄邁等三線市縣。

　　盡管國際旅游島的總體規劃最快還要等到3月底才能正式公布，實質的動作還基本停留在概念上，但海南樓市卻已經“捷足先登”了。在剛剛過去的2009年，海南地產開發的投資總額已經驚人地接近了海南前一年財政收入的總和。海南省統計局的最新統計數據顯示，2009年海南省房地產開發投資達316.63億元，而2008年海南省全年財政收入的總和也不過317.17億元。

　　如果上述數據還不能讓你目瞪口呆，再給你補上一個數據吧：在1月4日“國際旅游島”獲批后的5天內，整個海南省商品房銷售量達到了驚人的171.12億元——這個數字意味著什么？它是2008年海南全年的商品房銷售量總和！

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　　誰都沒有準備

　　突如其來的熱潮，甚至讓見多了大場面的地產商都感到意外。

　　“由于購房者在前期認購時過于踴躍，一棟公寓不夠賣，所以才不得不加推一棟。”陳璐解釋說。去年12月時，鳳凰島計劃推出銷售的只有一棟公寓，價格則在3.8萬-5萬元/平米之間，和后來公開發售時的7萬元/平方米的“天價”尚有不小的距離。

　　這個被稱為“東方迪拜”的高端樓盤頗受國內外的客戶追捧，僅老板柴慧京的浙江同鄉就拿下了發售房源的三分之一，剩下的則被來自上海、山西以及海外購房者所瓜分。

　　有未經證實的消息說，其實鳳凰島的房子在開盤前就已被內部認購得差不多了。而“炒房客半月凈賺上千萬”的故事也正是由此而來。那位傳聞中的溫州購房者很可能便是以內部認購的價格拿下多套房子，然后以開盤價甚至更高的價格轉手，將原本開發商賺的錢裝進了自己的口袋。

　　廣東地產商雅居樂位于陵水的超級大盤清水灣也遇上了類似的尷尬，其開售“星海傳說”組團的日子，恰逢“國際旅游島”獲批消息公布后的第一天。推出的600套房子中，酒店式公寓均價為1.7萬/平米，別墅均價則為3.5萬/平米，結果被通宵排隊的買房者僅用四個小時就買光了。

　　這樣的局面，大大出乎了雅居樂總裁助理簡毓萍的預料。簡毓萍是清水灣的全國營銷負責人，在2009年上半年，她還一直擔心30億的全年銷售任務定得過高，如今卻不得不為房子賣得太便宜而嘆息了。

　　“其實對于開發商來說，房子賣得太快并不是好事。”索穎說，一般每個公司都有自己每個月的銷售任務，超額完成意味著你沒有控制好銷售節奏，或者定價定低了，“是要挨老板罵的。”

　　這樣的邏輯驅動下，熱銷的局面只能讓開發商選擇提價或捂盤，結果便是推動房價的再次躥高。1月15日，面對愈演愈烈的海南樓市，企業家出身的海南省委書記衛留成感覺到了問題。他在海南國際旅游島建設動員大會公開表態：“為遏止國內外熱錢借海南國際旅游島建設之機，在海南過度炒作房地產項目，海南省將暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發項目。”

　　然而，這一次，市場的反應也給了這位發誓不會讓海南重現地產泡沫的書記一個意外。“雙停令”的出現，不但沒有讓海南的房價下跌，反而激起一片應聲跳漲，許多樓盤甚至一日一價。有媒體根據海南省方面1月6日宣布的統計結果和海南搜房網的數據測算，三亞房價在短短一周時間完成翻番，而開發商也開始進入觀望。

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　　誰的后花園

　　“海南的房子注定是賣給全國人民的。”簡毓萍說，海南暫停批地，房子稀缺性更加凸顯，所以房地產現在還是春天，夏天還沒到來，“房價肯定還要漲”。

　　據海南省住房和城鄉建設廳相關負責人介紹，2006年以來海南65%以上的商品住房銷往島外，購買對象遍布全國31個省、區、市和港澳臺地區，以及美國等25個國家。而三亞市房地產市場信息統計數據也提供相同的結論：2009年前6個月，三亞市島外人士購買商品住房套數5491套、面積47.9萬平方米，占總套數和總面積的比例分別為81%、76%。

　　換句話說，海南的房地產項目的消費者不是島內居民，他們的實際買家在島外。

　　事實上，自從“國際旅游島”獲批之后，許多項目樓盤的營銷策略也隨之改變，將視野從國內延展到國外，在眾多新盤中，“全球發售”的字眼幾乎都會被突出放大。

　　三亞房地產協會秘書長劉樹國將三亞島外購房者歸納為“四高一都”——以上海為中心的高收入地區、東北等高寒地區、山西等高產煤區、成都等追求高品質居住的區域，首都及周邊地區。而如今，整個海南似乎都真的成了“全國人民的后花園”。

　　“單就GDP而言，年增長速度不能低于14%或15%。”在1月29日閉幕的海南“兩會”期間，企業家出身的衛留成對國際旅游島未來發展提出了具體的數字要求。盡管一直強調“富民”的出發點，但這位一直呼吁要警惕和防范房地產泡沫的一把手，也會實在地表態說“至少在未來30年內，房地產都是海南的支柱產業”。

　　與糾結于本地民眾致富的衛留成不同，逐利的開發商們之前喜歡將海南稱為“全國人民的后花園”，而現在他們最流行的是“國際視野”、“全球發售”。島內居民？那確實不是地產商們的關注范疇。

　　海南居民確實不是他們的目標客戶。一份官方的統計數據顯示，2008年三亞城鎮居民人均可支配收入7142元，以現在新盤動輒2萬元/平方米的均價來算，一套90平米房子總價180萬，一個三亞人不吃不喝要250年方能買得起。這可能也是中國的另一個城市之最。

　　“房價翻番、國際旅游島，這跟我有什么關系？反正1月這波漲價前就買不起房，現在更買不起。”一位海南本地人，說旅游島就像到處新建的海景房一樣，與他沒有多大關系，他更感興趣的是“大陸人”（注：大陸為海南人對內地的習慣叫法）為何這么有錢：“成千上萬的外地人飛到這里，買幾百萬的房子就像買白菜……”即便經歷過10多年前的那場地產熱，他還是沒見過現在的陣勢，僅僅是一個“旅游島”概念，就有如此多的人趨之若鶩，在兩周內把海南的房價炒到天價。

　　盡管和“國際旅游島”概念一樣，海南房地產是否真能博得全球人民的歡心還不得而知，但現在，它起碼吸引了游資的注意。比如馳名中外的溫州資本，對這個從山西煤礦和迪拜樓市中鎩羽而歸的富豪群體而言，“國際旅游島”實在是久旱逢甘霖——他們手里的游資終于又找到一個合適的切入點。

　　“這也是三亞‘候鳥型’旅游經濟的最終體現，三亞的氣候條件，對于氣候差異大的旅游者最具吸引力。”三亞大型樓盤“清平樂”項目經理周亮說。據他統計，東北、北京、上海、江浙等地的購房者為購房主力，按人群來分，企業家、公務員、國企管理層、煤礦主、職業經理人等高收入人群多為投資客。

　　而據周亮介紹，同樣是投資海景房，不同區域、不同人群也有區別。“江浙人酷愛投資一線海景別墅，他們看重其升值空間，而東北人更喜歡購買二三線海景房，自住和出租居多。”

　　對于有自住需求的人來說，潮氣重、遠離市區的海景房并非最佳選擇，這也使得遍布一線海景區域的多為高端酒店、產權式公寓和別墅，天生便具備鮮明的投資屬性。

　　“我想奉勸所有上島的房地產投資者，當你準備上島買房時，你一定要做好足夠的思想準備，波浪起來時，沒錯，你很幸福，但當波浪下來時，你要問問自己，是否可以承受？或者說，你是否做好了在海南當一個長期投資者的心理準備？”對于那些真拿海南當自己后花園的投資客們，海南萬科總經理王永飚意味深長地說道。

　　曾經在海南靠著“5斤桔子”脫身的潘石屹，談及這輪地產熱時，直言說十多年前，海南房地產就是因為沒有實體經濟支撐，所以成為泡沫。現在海南被定為國際旅游島，如果沒有別的行業支撐，而只發展房地產行業，那它還是泡沫。