“地王”頻被收回 眾房企將開始戰略收縮

來源：經濟參考報     作者：許甲猛    2010-02-11

　　調控政策的震懾力不僅僅波及“地王”。

　　在退地“地王”們黯然神傷時，更多的房企已經越來越清醒地意識到政府“打擊囤地”所釋放的政策信號。

　　2月9日，有消息說，由住房和城鄉建設部、財政部等九部委牽頭，被譽為中國有史以來規模最大、覆蓋最廣的針對房地產調控政策落實情況的督查工作，正在以最快的速度展開。

　　業內人士分析，“地王”頻被收回，固然有自身資金短板等原因，但更多還是因不看好市場前景而主動選擇放棄。有關專家預測，春節過后，多數房企將調整此前的戰略規劃，在拿地速度、拿地總額、新開工面積、開工進度等方面都將采取整體收縮戰略，調控政策效果將在3月份有較為明顯的顯現。而在逐漸深入的政策調整中，小型房企的日子會越來越艱難，新一輪行業調整或在所難免。

　　聚焦：地王頻被收回為哪般

　　風光一時的“地王”們最近頻頻遭遇被收回的尷尬。

　　北京大龍地產2009年競得的順義區地塊被收回之后，招商地產和九龍倉集團在2007年共同拍得的南京市仙林湖地塊的“陳年舊賬”也被翻了出來。南京市國土資源局日前宣布，由于兩公司未按規定在2008年2月18日前繳納首期成交價款并簽訂《國有土地使用權出讓合同》，取消其競得資格，并沒收競買保證金。

　　在廣州，因為一直沒有繳納地價款，2008年以41億元高價拍得絹麻廠地塊的恒大地產，也正面臨著土地被收回，1.3億元保證金被沒收的危險。

　　據透露，今年以來，國土部土地利用司接連公布了去年9宗“地王”的出讓詳情，信息包括了土地出讓金的繳款期限、開工竣工日期等多項約束性指標，明確表露出國家打擊開發商“囤地”的堅定決心。

　　業內人士普遍認為，收回“地王”事件傳遞出國家清理閑置土地、調控房地產市場的強烈信號。

　　此外，對于資金雄厚的企業，“地王”被收回更多地是企業因為不看好市場前景而主動選擇放棄的結果。東方證券房地產行業分析師楊國華指出，市場是動態的，過高的房價預期一旦遇到市場變化，必將承擔較大的風險。在這種情況下，放棄保證金反而能夠減小土地開發的風險。

　　國土資源部土地利用管理司有關負責人表示，開發商在土地出讓中的報價，既包含對未來的市場預期，也包含自身應該承擔的責任。然而正如北京大學房地產研究所所長陳國強所說，很多房地產開發企業在拍地時抱有賭博的心態，賭房價在未來的非理性上漲，賭政府對土地的管理不會動真格，正是在這種非理性的預期下，出現了“地王”的反面例子。

　　分析人士還指出，對于房地產企業來說，外部政策環境的變化掩蓋不了其自身存在的問題。

　　“沒有繳納地價款”——上述看上去財大氣粗的“地王”們無一例外地栽在了“錢”字上。陳國強說，資金方面的問題，大龍是最典型的，它本身是不具備拍地王的資金實力，而且也沒有開發高端別墅項目的專業經驗。

　　大龍地產從競得北京順義區天竺22號地開始，其地價款支付能力便受到不斷質疑。到1月22日，大龍地產因為欠繳地價款而被暫停在北京市土地交易市場新土地出讓交易活動的資格，再到2月1日被收回土地、沒收保證金，其資金鏈缺口問題暴露無遺。

　　2009年以來，隨著國家實行寬松的貨幣政策和調低普通商品住房項目投資的最低資本金，企業的資金變得相對充裕，這讓一些資金實力原本不足的房地產企業敢于上演“蛇吞象”。

　　聚焦：房企戰略收縮幾乎成定局

　　“春節過后，公司將會重新調整去年底擬定的新開工面積規劃，開工進度、速度都可能進行重新調整，拿地速度和拿地總額也會適當控制，公司戰略整體都將趨于收縮。”國內某知名房地產公司資深人士廖先生對《經濟參考報》透露說。

　　繼去年底一系列針對房地產行業的調控政策密集出臺之后，今年年初，《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》再次加快了調控的步伐，這份被稱作“國十一條”的通知涉及土地、信貸、稅收、行政監督等多種手段的調控措施。

　　隨后，住房和城鄉建設部、財政部等九部委牽頭，開始針對房地產調控政策落實情況進行督查，內容涵蓋抑制投機性購房、房地產交易秩序的整頓、土地出讓制度的完善、保障性住房政策落實的力度等各方面，幾乎所有重點城市和省區都被列入名單。

　　“一系列密集調控措施出臺之前，公司對未來的預期還是比較樂觀的，但今年新開樓盤一個月內只能賣出去30%至40%，這對公司整體戰略規劃肯定是有影響的。”業界資深人士廖先生說。他同時預測，今年3月份后，一系列調控政策對地王的出現速度、地王地價款總額、溢價比例等方面的影響將表現得比較明顯。

　　畢竟，“企業拿地都是基于對市場的判斷，這是一個投資行為，企業應該基于對市場理性的判斷和數據的分析，考慮得更全面，超過承受能力就不拿地。”北京天鴻寶業房地產股份有限公司財務部經理李民說。

　　有消息披露，國土資源部要求省級國土資源行政主管部門在2010年2月底前，將各省土地供應和開發利用情況上報國土資源部；同時要求各派駐地方的國家土地督察局將土地供應開發利用情況作為督察重點，督促各地及時上傳土地供應和開發利用信息。

　　因此，目前房企不僅要受到“開發商拿地分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年、首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%”政策的限制，而且還要正視有關部門“對土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用”的決心。

　　業內人士表示，“長期來看，這對公司的財務運作是有一定影響，尤其是現金流方面，之前是‘五個蓋子可以蓋十個鍋’，現在‘五個蓋子就只能蓋六個鍋’。”

　　浙江工商大學財務系主任竺素娥表示，“房地產和其他行業不一樣，它是資本密集型產業，現金流永遠都是緊張的。”

　　目前，部分“不差錢”的房地產巨頭開始通過各種途徑紛紛“籌錢”。有媒體披露，今年1月，僅恒大地產、綠地中國和金地集團3家開發商，通過優先票據、信托等方式融資已近百億元。

　　聚焦：新一輪行業調整或將出現

　　有分析人士指出，現在的調控政策還沒有觸及到開發商自有資金比例的調整。據了解，2004年的調控中，曾要求申請貸款的開發企業，自有資本金比例不得低于35%。去年5月，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，降低了開發商的貸款門檻。因此，并不排除在此番調控中調高開發商自有資本金比例的可能。

　　分析人士指出，如果“對宏觀形勢和企業現金流的判斷不那么樂觀的話，公司拿地會更謹慎，工程進度也會壓得更緊，因為新開工項目越多，對一個企業的資金壓力就越大”。

　　東方證券房地產行業分析師楊國華認為，由于多數房企的土地儲備比較豐厚、項目運作周期一般較長等，短期內多數房企的盈利不會受到較大影響，尤其是那些規模較大的企業，影響微乎其微；但如果政策收縮持續較長時間，則必然會對房企產生實質性影響。

　　有關統計顯示，近期在杭州、南京等地出現的一手房市場撤銷率呈攀升態勢，上海、北京、廣州等一線城市的部分樓盤也出現了較高的撤銷率。

　　“無論如何，有一點是可以肯定的，整個行業的發展趨勢就是門檻越來越高，小企業的日子會越來越難，有可能出現新一輪行業調整，”楊國華說，“至于短期內是否會發生大批小型房企倒掉的現象還要看形勢的發展。”

　　不過，多數受訪人士都表示，應該不會再有更嚴厲的政策措施出臺，畢竟此次調控更著重保障民生、抑制投機，“如果收縮太緊可能會導致下一輪房價的報復性上漲”。

　　浙江工商大學財務系主任竺素娥還建議，在以后的地產項目及資本運作上房地產企業應理性謀劃，要實行一種比較穩健的財務戰略，不能將所有的雞蛋放在一個籃子里，資本密集型產業和現金流充裕產業間的對接應該就是比較好的選擇。

　　2009年全國“地王”頻出：