專家稱海南建設國際旅游島不能急于求成

來源：央視《今日觀察》     作者：蔡于博    2010-02-27

　　CCTV2《今日觀察》2月25日播出：海南房價暴漲暴跌后如何穩步發展，以下是節目實錄：

　　這段時間在海南的大街小巷，很多人口口相傳的都是樓市傳奇，比如說7萬元一平米，每天漲五千塊，懷里揣著現金，但無房可買等等。從1月4號國際旅游島的國家戰略發布至今，不到一個月，海南商品房的行情就像是打了雞血一樣的瘋狂起來，不僅是海口、三亞等區域中心的房價連番暴漲，就連瓊海、博鰲、文昌等二線的城市商品房價格也正以令人難以置信的速度狂飆突進，甚至翻番。春節期間，海南的酒店客房的價格也似乎被傳染了，從最初的幾千元上漲到了數萬元，再到節后的巨幅回落，一邊是瘋狂的樓市，一邊是眾多的置疑，海南是否正在醞釀新一撥的房地產泡沫，國際旅游島到底該如何建設才能更好的夯實它的地基？央視財經頻道主持人陳偉鴻和著名財經評論員馬光遠、劉戈共同評論。

　　春節酒店價格飆升，三亞每晚均價過萬酒店比比皆是，為何漲得離譜，誰在推高房價？

　　酒店員工：春節前夕 天價房成為三亞酒店業的代名詞

　　(海南麗絲卡爾頓酒店工作人員)

　　我們海景房都是一萬六七了，到時候最便宜的是山景房，山景房差不多都是九千、一萬左右，海景房應該到2萬了，這個價格就是一般的普通標間，如果是別墅，都是五六萬或者四五萬一天。

　　酒店員工：凈價房已達16080元每天

　　(海南萬豪酒店工作人員)

　　全海景這邊給出的是凈價，凈價就是什么都不包，只有一個房間，一個房間的話，我的意思是不包括15%的服務費，三亞政府基金稅，還有早餐，這些都不包，只有房間的話，是16080元每天。

　　劉戈：有了海南國際旅游島的概念 很多黃牛黨加入了炒房行列

　　(《今日觀察》評論員)

　　其實在春節過去以后，價格跳水也是正常的，但是今年不一樣，因為有了海南國際旅游島的概念，很多黃牛黨加入了炒房行列，當地的很多旅行社，甚至有一些沒有從業經驗的個人也都加入了這樣的團體里面，就像黃牛黨炒演出票一樣來炒房子。我有朋友在春節期間去了海南三亞，他們聽到的一位業外的人訂了十套房子，一套八千塊錢，到大年初一的時候還訂不出來，三千塊錢訂出去兩間，到最后整個砸在手里頭。

　　另外，明知道很貴，還去海南的這些人，實際上有兩個目的。一個是度假，同時有大多數的很多人也是去看房，所以我去海南的朋友就在說，他在車上就不斷地聽到其他的旅客在看廣告牌的時候，打上面的電話，看房和旅游兩不誤。也可能由于有這樣一些有投資愿望的人，也把一些真正想去旅游的人擠走了。所以這一次和往年的春節確實有些方面不太一樣。

　　馬光遠：春節后 海南房地產交易量暴跌

　　(《今日觀察》評論員)

　　去考察海南的房價，必須有一顆堅強的心臟。海南房價的確是在過山車，而且過得很驚險。去年11月份，海南房價的均價在一萬兩千塊錢。今年1月4號，國際旅游島戰略被國務院批復以后，在一個星期以內，它的銷售量超過了08年的全年的總和，價格一下子漲到了兩萬多，漲了百分之38點幾。很多買房人都是帶著皮箱拿現金的，甚至拿著現金也買不到房。甚至，博鰲有一個開發商，他當時還剩下三四十套房子，準備留下來做其他之用，但有一天早上當他把房門打開以后，房門外面密密麻麻站著的都是提著箱子買房子的人。

　　另外，當時在海南賣樓的是非常非常吃香的工作，他們一到晚上都到海邊去吃海鮮，每天都在交流自己賣了多少套房，一天賣四十到五十套房的大有人在，。但在過了春節以后，一下子風光不在，變化非常大。同時整個的交易量呈現出一個暴跌的狀態。這短短的60天的傳奇，這樣一個財富的神話，的確是一個勇敢者的游戲。那么對于一般人來講，按照常識來看，我們的確看不懂。

　　李先生：有人在投機炒作 房子被全部控制在炒房人手里

　　(海南當地旅行社的知情人士)

　　有人在投機在炒作的原因，房子全部控制在炒房人手里了，你要拿房，酒店都沒房，銷售部都沒房，要拿房就是高價從別人手里買房，房都在春節前兩個月全部都配額都發配完了。

　　周先生：價格不斷攀升 炒房客在加價販賣房源

　　(海南當地旅行社的知情人士)

　　炒房客把房子拿到手里之后，再加價往外賣，因為旅社到時候有外地人想來訂房，酒店沒有房了，要訂房他就必須從炒房客手里拿，炒房客就給他再加價賣了，比如說你從北京接一個團過來，雙飛來回可能是八千塊錢幾日游，在這里面最大一部分成本就是房價，如果你承諾當時到不了位，那么要到位就得加價。

　　劉戈：國際旅游島概念出現之后 職業投資者明顯的增多

　　(《今日觀察》評論員)

　　其實海南的房子主要是外地人買，尤其是冬天去的時候，一下子被海南的熱帶氣侯所吸引，而且以前海南的房價也很便宜。自從有了國際旅游島概念以后，現在更多的是變成了職業投資者，這些來自沿海地區的和大城市的職業投資者明顯的增多。

　　有一些報道顯示，在春節的時候坐飛機去海南，在飛機上播的廣告全是房地產的廣告，而且廣告中所用的詞都是抽底，原始股，做拉斯維加斯的股東，這樣一種非常具有煽動性的語言。而且買房人在出手的時候，基本上是全款，一次性付清，所以這些人可能和以前那些有自住需求的投資者不一樣了，因為他們是職業的投機者，或者說是投資者。買了房子以后，現在有的人在很短的時間里頭，已經開始出手，所以房價在很短的時候會劇烈的增加，但這樣的一種變化是不是可以一直支持海南的房價，恐怕很難。

　　馬光遠：海南房價已近瘋狂 租售點已經達到了1：600

　　(《今日觀察》評論員)

　　海南的房價很難用常識來回答，這樣的情景，我們在歷史上看到很多，比如南海泡沫世界，郁金香世界等等，這些都是群體的狂熱。這一次海南的房子已經狂熱到了一個程度，比如杭州有一個商人要到海南去買房子，想買一份海南的地圖，去了好多家書店都沒有，海南的地圖都脫銷了。其實這還算好一點的，他還依照地圖來買房子，還有很多連地圖都不看，房子也不看，直接把錢打到開發商的帳上。

　　目前，海南的租售點已經達到了令人吃驚的1：600。這意味著你不吃不喝五十年，才能夠把成本收回來，到這樣一個程度以后，很多房子都是空的，在三亞的一些地方，有些樓盤里90%都是空的，投機非常嚴重。1月4號旅游島出臺以后，暴漲建立在一個什么樣的基礎上？就是國家剛剛出臺了對房地產進行宏觀調控的政策之后，在其他地方炒房地產有危險了，就有很多資金全部殺到海南來。所以對于海南來講，雖然海南在93年有歷史的教訓，但是我非常擔心海南在今年又會在同一個地方跌倒。

　　海南將規范市場價格，營造建設國際旅游島氛圍，未來的路該如何穩步前行？

　　劉戈：建設國際旅游島不能急于求成

　　(《今日觀察》評論員)

　　在海南，有很多專家都把海南島和美國的佛羅里達來做對比，包括國際旅游島的主要推動者遲福林先生，他也講過佛羅里達和海南很像。因為佛羅里達也是在美國的最南端，也是一個渡假勝地，而且現在經過多年的發展，它的GDP已經達到了美國各州里的第四，它的現在就是海南的未來。

　　在上個世紀20年代初期，佛羅里達也經過這樣的一個過程，當時北方的美國人表示，生活非常完滿，可以去南方渡假，在這個時候，吹起了巨大的房地產泡沫，當時在邁阿密，7.5萬的人口里有2.5萬人做房地產經紀人，只有三天的時間泡沫就破裂了。所以，它給我們的教訓就是，當時機不成熟的時候，過渡的炒作可能會毀掉一些機會。邁阿密和佛羅里達到后來真正恢復過來的時間是二戰以后，成為了美國的旅游勝地，這在歷史上留下來的教訓還是很深刻的。

　　現在，很多投資者把海南省當作一支股票在炒，但是對于海南內部來說，政府還是非常的謹慎，而且現在也有這樣的預期。在不久前的海南兩會上，衛留成書記就講過，我們建設旅游島不能急于求成。

　　馬光遠：建設海南應該是做出來的 而不是炒出來的

　　(《今日觀察》評論員)

　　現在，已經是把海南島當成一個股票，它的最大題材就是國際旅游島，但是無論我們以后要怎么建設海南，在海南這支股票的本身，它是應該做出來的，而不是炒出來的。1月4號國務院的批復里，對海南國際旅游島的定位非常明確，對房地產的定位就是產權式的酒店，渡假村，而不是純粹的居民住宅。

　　就國務院的整個批復而言，如果把海南做成一個大型的交響樂的話，現在的調子已經非常單調，它吹出的完全是房地產的一個調子，而國際旅游島本身的內涵是很豐富的，設想和大的框架也是美輪美奐的，更重要的是如果泡沫一旦發生風險，我們應該怎樣來進行預防和防備，但很顯然，海南房價的表現是讓所有人都沒有想到的。

　　葉檀：海南資產泡沫泛濫 未來發展思路堪憂

　　(財經評論人 《今日觀察》特約評論員)

　　我們知道酒店的價格和房地產的價格其實是兩個不同的問題，但從本質上來說都是投資性的一種炒作，那么連酒店的每晚的住宿價格都成為投資品種的話，可見這個地方的資產泡沫有多么泛濫。對于海南的房地產來說，所經歷的過渡炒作和急劇下跌的這么一個過程，說明了海南未來的發展還是系在房地產業的發展上，那么這個未來的發展思路是堪憂的。

　　遲福林：海南要將城鄉一體化走在全國前列 做好國際旅游島的大文章

　　(中國海南改革發展研究院院長 《今日觀察》特約評論員)

　　海南國際旅游島應該有一個比較好的中長期預期，比如說在國務院文件中提到的，要逐步把海南建設成國際購物中心，這是一個大的政策目標，那么海南重在發展相關服務業，在教育、醫療、金融、保險、文化、娛樂等相關服務業還相對比較落后的狀態下，要形成一個國際旅游島的初步格局是比較困難的，但更重要的是提出基礎創新，海南只有城鄉一體化走在全國前面，才有可能實現在未來五年、十年里使海南的人均收入水平盡快得到提高。所以國際旅游島的這一篇大文章，海南一定要做好，這個機會對海南太重要了。

　　劉戈：建設好的軟環境 才是一個旅游天堂的最核心要素。

　　(《今日觀察》評論員)

　　我記得2007年有一件事，就是山西省的政協副主席李玉朝去海南旅游的時候，在當地買水果的時候被宰，而且被小偷偷，回來之后他非常的氣憤，當時就給省委書記衛留成寫了一封信，以致后來引起了三亞和整個海南的對旅游秩序的整頓。現在，海南硬件的建設可能需要，但更重要的是怎么樣建設一個好的軟環境，這才是一個旅游天堂的最核心的要素。

　　馬光遠：對于海南房地產泡沫所存在的風險 不僅要有警示 還應拿出最重要的舉措。

　　(《今日觀察》評論員)

　　對于海南來講，比較慶幸的是，海南的一些官員以及最高層已經看到了房地產泡沫存在的一些風險，比如海南房管局的一位官員就表示，目前已經遠離海南的房地產。衛留成書記也對海南的房地產未來可能隱患存在的泡沫提出了一些警示。這些警示是很重要的，但最重要的是應該拿出最重要的舉措。