海南產權酒店：是投資新途徑還是違規(guī)謀暴利

來源：經濟導刊     作者：蔡于博    2010-04-05

　　繼海南的商品房和酒店住宿價格被爆炒之后,一種新的投資理財項目—產權式酒店,在沉寂10年之后,再度在海南火爆起來,投資買一間產權酒店房,不僅可以坐收租金,還能在美麗的海島度假養(yǎng)老,享受貴族般的生活,這些誘人的承諾,吸引了無數(shù)全國各地的投資者,紛紛到海南投資產權酒店。來看我們的記者在海南的調查。

　　海南熱銷產權酒店

　　記者首先來到海南的省會城市海口,在大街上,隨處可以見到產權式酒店隆重推出的巨幅廣告牌,根據(jù)一個廣告牌上的地址,記者找到了一家正在熱銷的產權式酒店。

　　海口明光國際銷售部主管洪煥斌:“現(xiàn)在只有這兩種戶型,一種是58平方的標準間,一種是套房,58平方的標間只剩一間,套房剩20多間 005644等于說快賣完了,對啊,我們現(xiàn)在只剩尾盤。”

　　工作人員告訴記者,他們總共推出了1000多套房間,總價從100多萬元到1000多萬元不等,雖然房子的價格都不低,然而在記者看房時,仍然不斷碰到前來看房的投資者。而在另外一家正在銷售的產權酒店,記者見到,前去咨詢、購買產權酒店的人也不少。

　　新標榜產權式酒店置業(yè)顧問 謝曉瑤:“ 現(xiàn)在多少錢一平米,現(xiàn)在16000到17000元,你買了之后交給酒店經營管理,每年免費入住15天,然后其余的時間交給酒店經營管理,每年都會有回報,回報根據(jù)你的總房款計算的,總房款的8%到10% 。”

　　這里的售樓人員告訴記者,現(xiàn)在是產權酒店銷售的淡季,去年年底這個大堂里都坐滿了購買產權酒店的人,他們都忙不過來。記者在海口調查了解到,海口的十幾家產權酒店大部分都售罄,僅剩下幾家尾盤在銷售。海口的產權酒店如此熱銷,那么,三亞的產權酒店又怎樣呢？

　　三亞海韻度假酒店 銷售人員:“總共多少套產權式酒店房,800多套,還剩多少？20%吧,三亞海韻度假酒店 銷售人員多少錢一平米？均價65000元。”

　　三亞產權酒店70%集中在臨海的三亞灣路上,調查中記者了解到,在近半年的時間,三亞就有近20家產權酒店全部銷售完畢。記者在三亞灣路上看到,還有近10家產權酒店正在建設。

　　三亞財富海灣公館置業(yè)顧問 董思婧:“現(xiàn)在是認購,正式簽合同在5月份,2月份開始賣的,我們能去看一下嗎,現(xiàn)在看不到房。”

　　產權酒店前身是爛尾樓

　　海南在批準為國際旅游島之后,隨著房價的暴漲,海南省政府也緊急叫停了房地產開發(fā)建設用地的審批,而我們的記者在海口和三亞調查時發(fā)現(xiàn),仍然有不少的產權式酒店在推出和建設,那么,這些產權酒店是怎么來的呢？接著來看記者的調查。

　　這是位于海口市中心的一家產權式酒店,如果不是酒店大樓外邊的巨幅廣告,看不出來這還是一家4星級的酒店。

　　新標榜產權式酒店置業(yè)顧問 謝曉瑤:“這哪里能看海？前面,窗推不開,這個房子質量挺差的,玻璃窗都推不開,現(xiàn)在全部要裝修的。”

　　在酒店的房間里記者看到,房間布局很老,裝修也很陳舊,看得出來房子根本就不是新蓋的。

　　新標榜產權式酒店置業(yè)顧問 謝曉瑤:“這個房子蓋了多少年了？2003年營業(yè)的,可能是1990年拿的地。”

　　在這份購房合同上,記者見到,這家叫新標榜的產權酒店是1988年就開發(fā)的一個住宅性質的樓盤,項目名稱叫四海大廈,根本不是現(xiàn)在審批的產權式酒店。

　　置業(yè)顧問:“現(xiàn)在買這個房子只有48年的產權。”

　　同樣,在海口號稱第一高樓的五星級酒店,明光國際產權酒店,記者看到,這個產權酒店也是上世紀90年代開發(fā)的一個住宅性質的樓盤,土地使用年限從70年,現(xiàn)在已經縮減到了57年。

　　明光國際銷售部主管 洪煥斌:“因為這個項目比較特殊,最早在1998年蓋,沒有完工,2003年開始盤活、重新裝修,政府特批的2003年算起 。”

　　調查中記者了解到,在海口和三亞還有數(shù)量不少的一批被稱為爛尾樓的住宅樓房,現(xiàn)在都改成了產權式酒店。

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　　產權酒店:擅改土地用途牟取暴利

　　記者在調查中發(fā)現(xiàn),海口和三亞市區(qū)推出的大多數(shù)產權式酒店,其規(guī)劃的土地使用性質,都是商品房住宅用地,那么,在海南商品房價格成倍上漲的情況下,為什么開發(fā)商還要紛紛把住宅性質的商品房,改成經營性的產權酒店呢？

　　海南正凱律師事務所律師 李武平:“ 現(xiàn)在因為它變?yōu)楫a權式酒店以后,它就以商業(yè)性質的房屋來進行銷售它為什么要以商業(yè)性質進行銷售 是不是這中間的價格有什么奧秘這個價格應該是翻倍的吧市場利潤空間大。”

　　在海口和三亞,上個世紀90年代審批的樓盤,按70年的產權計算,現(xiàn)在僅剩下50年的使用權限,而在調查中記者了解到,目前當?shù)赜嘘P部門按經營性的商業(yè)用地規(guī)劃審批的產權式酒店,產權年限是40年到50年,不少從爛尾樓改頭換面的產權式酒店,就利用這個年限,模糊概念,以產權酒店的價格賣房。

　　海南正凱律師事務所律師 李武平 :“但是一般投資者來講 他初看的話 因為這些樓盤都是在九十年代初到2010年的20年了 初看是48年到50年 就很接近商住樓 就說它的成交 在買賣的時候按照商用性質樓盤進行交易 來定合同的價 事實上這里面有個重大的誤解。”

　　這是一個緊鄰一家產權酒店的小區(qū),小區(qū)開發(fā)于1993年,土地是與該產權酒店同步審批的。小區(qū)的居民告訴記者,現(xiàn)在這里的二手房價每平米賣6000元左右,而這家產權酒店賣18800元一平米。

　　小區(qū)居民:“我們94年就已經在這里住了 所以這些房子都是一起蓋的。”

　　記者:“蓋好了之后沒賣出去？”

　　小區(qū)居民:“對,一直沒賣。 爛尾樓,爛尾樓就放在那里知道嗎。”

　　記者在海口和三亞做了一個調查,住宅性商品房改成產權式酒店后,每平方米房屋的售價要比普通商品房貴2到3倍。按照《土地管理法》第四條第四款的規(guī)定:“使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。”而《物權法》草案第一百四十六條規(guī)定:“建設用地使用權人應當合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應當依法經有關行政主管部門批準。”然而,記者在海南調查了解到,將商品房住宅性質改變?yōu)樯虡I(yè)運營的產權式酒店,幾乎沒有去有關部門做變更。