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地產像啤酒有泡沫才好喝？海南海岸線爭奪戰
來源：南方周末
作者：蔡于博 2010-04-05
海口備受爭議的萬綠園北面人工島填造工程。 圖/黃金萍
在這波海南地產熱潮中，有人擔心優質的海岸線資源將被地產商瓜分，如果這樣，公共資源將因此淪為少數人的私家海灘。海南在過去錯過了立法保護海岸帶的數次良機，現在則面臨著覆水難收的局面。海南這個國際旅游島，未來讓游客看的是房子還是海灘？
最后的海岸線
面對這些“金主”，政府有決心通過行政手段來控制最后的開發用地嗎？
文昌和海口之間、銅鼓嶺以北至鋪前灣長約70公里的海岸線，是海南最后的優質沙灘海岸線，如果再不對其采取保護措施，限制開發商活動，海南將失去最后一片熱帶海岸原生態凈土。”
這是致公黨海南省委在1月27日召開的政協海南省五屆三次會議上提起的一份報告中的話。這份名為《關于保護我省濱海莽原帶的建議》的報告，由海南省建設項目規劃院原高級工程師林鴻民執筆。
林鴻民曾經在2000年和一位瑞典專家一同考察過海南島絕大部分海岸線。那一年，世界旅游組織應邀來為海南省作旅游總體規劃，林鴻民作為中方專家編在了海洋旅游組。
他可以掰著指頭數出，從南向北，三亞的三亞灣、大小東海、亞龍灣、海棠灣，再到陵水的土福灣、南灣半島、清水灣、日月灣、香水灣，萬寧的楊梅灣、石梅灣，再到瓊海的博鰲水城，文昌的馮家灣、高隆灣、椰林灣、火箭發射基地……而今東海岸三百多公里優質海岸線都已基本被開發商圈地完畢。而海南的西海岸雖也有少量沙灘岸線，但更多的是巖石，而且干燥、缺水，植被相對少，有些地方甚至還呈熱帶沙漠景觀。
盡管在世界旅游組織專家編制的《海南旅游發展總體規劃》中，將文昌銅鼓嶺以北至鋪前海岸列為濱海莽原帶，提出在沿海莽原帶內禁止旅游開發，只可在海灘或海防林帶里徒步旅游。但這一波如火如荼的旅游地產開發熱，讓已經退休的林鴻民，禁不住擔心這最后的優質海岸線也難逃噩運。
2月3日，林鴻民應邀參加《海南國際旅游島建設發展規劃綱要（草案）》內部征求意見會，他再次呼吁，一定要保留一段海岸線作為限制開發區。
不過，這次會議主要是讓大家對《規劃》的文本發表意見。這份原本應于1月25日公布、不知何故拖延至今的文件，極有可能作為國際旅游島建設的新政于 3月份公布，此次與會人員討論較多的還是房地產問題。
此次《規劃》透露了要抬高門檻，發展高端旅游和地產的信息。如果說海南島要面向全國市場，再多的地產也難以滿足。要從供地上控制居住型地產，多做酒店，特別是超星級酒店。這與此前海南省相關部門的思路，別無二致——
早在去年12月上旬，海南省住房和城鄉建設廳就組織有關專家，對《海南省房地產業發展戰略與中長期規劃（2008－2020）》進行評審。規劃提出，加強海岸線資源的管理，確保海岸線資源不會被一次性賤賣。
今年1月22日，海南省國土環境資源廳發布《關于充分發揮土地調控作用促進房地產業平穩健康發展的通知》，再次明確表示，“沿海一線海景和具有特色優勢資源的土地應優先安排作為高端度假休閑旅游項目用地。”
但這兩份文件的尷尬在于，“一次性賤賣”對應的是圈地完畢的既成事實，而“優先”并不等于禁止。相對于資金回籠壓力更大的高端度假休閑項目，地產商顯然更樂于開發住宅項目，面對這些“金主”，政府有決心通過行政手段來控制最后的開發用地嗎？
脆弱的海岸線
海口白沙門，由于海岸線侵蝕，過去游泳買票存衣服淋浴的位置，現在都陷落到海里看不到了。
海南地產業短時間內的突飛猛進，除了使屬于公眾的優質海岸線變得越來越少，還給海南生態帶來了負面影響。
不少開發商為了方便，把海防林砍掉，沙壩推掉，破壞原來的地貌，補種的多數不再是海防林，而是觀賞性樹種。“硬傷啊！”林鴻民表示，如果設計不好，會造成海岸帶變化，甚至造成生態災害。
海防林在海洋和陸地之間的位置，大致可以描述為海水-沙灘-沙壩-海防林-土地。東南亞等熱帶海島比較少臺風，而海南卻是熱帶臺風密集區。海防林可以把海岸線“鎖住”，是保護海島免受臺風襲擊的“第一道綠色天然屏障”。歷史上的圍海造田、房地產開發、采礦養蝦曾對海南的海防林造成災難性破壞，盡管 2009年底海南省1528公里海岸線上的基干林帶已實現基本合攏，但新種下的還是幼林，防護功能大打折扣。而目前開發最熱鬧的東海岸，因為直接面向太平洋，海防林作用最為重要，但是在沙灘流連忘返的人們，是否留意到附近還有海防林的存在？房地產開發早已經讓這些海岸和土地遠離“林地”屬性，跟海防林沒有太多關系了。
可以看到的后果，最典型的算是文昌東郊椰林，海岸線侵蝕造成海岸線后溯300－400米，現在人們看到在海水中的刻有“椰林灣”三個字的柱子，原來是在陸地上。海口白沙門，由于海岸線侵蝕，過去游泳買票存衣服淋浴的位置，現在都陷落到海里看不到了。
林鴻民覺得，開發商可以適當梳理一下防護林，用一些掩映小路、小橋、石頭間隔通向海邊，但是沒有人這么做，更多的游客也喜歡直接通向沙灘。
不僅是林如此擔心，海南大學教授楊小波也已經連續兩次在政協海南省會議上提出退縮線建議。退縮線是指自海岸線向陸地一定距離后的平行線（或曲線），在兩條線范圍內禁止開發利用。設置退縮線的目的是防止或減輕海岸線的侵蝕和破壞、保護海岸生態功能、保護海岸景觀、保護海岸的公共通道。
退縮線控制的區域不允許任何侵占式開發（如建筑物和農業等），而且要求沿海退縮線地帶由沿海岸線延伸的保護性植被帶構成，有可能是紅樹林，有可能是木麻黃或其它多種樹種構成的景觀林帶。
省委統戰部曾經組織無黨派人士去雅居樂和海棠灣這些地產項目調研。律師王向和就在其中。他在調研中發現，開發商占的是海岸帶中的黃金寶地，99％的開發商都集中在海岸線上，而且往往把地產開發和海岸線結合在一起，把海灘想當然地據為己有。
“如果有海岸帶概念，不僅房地產不能這樣開發，地也不能這樣轉讓。”王向和對南方周末記者說，開發商買的是土地開發權，而不是海灘、海域開發權，現在他們把會所建在沙灘上，只有會員才能進。可沙灘是公共資源啊。
最難啃的一塊立法骨頭
當時海洋廳著手的第一個法規計劃就是海岸帶，后來才知道選錯突破口了，海岸帶是一塊最難啃的立法骨頭。
在這波地產熱潮開始之前，海南本有機會通過海岸帶立法阻止優質海岸線的流失。但這項立法被數次提起，又數次夭折。
1988年海南建省，王向和在海南省政府法制局法規一處工作，參與了海岸帶管理條例的制定。次年，海岸帶管理條例和公司法、環保法等一起被列入海南省立法計劃，當年其他法案都完成，唯獨海岸帶管理條例未決。1996年，王向和下海開自己的律師事務所，海岸帶立法至今沒有著落。
在王向和印象中，當時的海洋廳牽頭，國土廳、交通廳、環保廳、水利廳、林業廳參與，一共開了六七次協調會，每個部門都在強調自己的管理權，爭論不休。王向和至今還記得當時某一部門代表的一句話，“我們是上管天下管地中間管空氣”。
盡管草案都出了六七稿，最后卻都不了了之。“如果當時能通過，現在的國際旅游島建設絕對受益。”王向和說。
有人認為海岸帶立法阻礙房地產開發，王向和不這么認為。相反，以犧牲資源和公共利益為前提的房地產開發，沒有管束的開發，從長遠看對地產是很不利的。這走了先開發先破壞先污染再治理的老路。
王向和說，越是寶貴資源，越是不能輕易破壞。恢復海岸帶立法，尤其是在建設國際旅游島時候，非常有必要。海岸帶保護，不是海南不需要，也不是這個概念不先進，也不是不迫切，而是沒有一個得力的人通過一個得力的渠道讓得力的人看到。
海南省海洋與漁業廳環保處處長陳剛對此事也頗為感慨，當時海洋廳著手的第一個法規計劃就是海岸帶，后來才知道選錯突破口了，海岸帶是一塊最難啃的立法骨頭。海岸帶上工業項目是最多的，城鎮、人口密集度大。人和自然、開發和保護、部門之間矛盾也最多。難點不在技術而在協調。
現在，海南省有關海域使用、珊瑚礁保護、海洋環境保護等地方性法規都已經通過。海岸帶保護卻還沒有音信。國家也還沒有對海岸帶立法，中國除江蘇省已頒布實施了《海岸帶管理暫行規定》，其它省、市都還付之闕如。
不過，1月6日，海口市政府召集相關部門和專家們開了一整天的海岸帶立法討論會。陳剛也是應邀出席的專家之一，據說，海南省準備以海口為突破點，進行嘗試。
向海要地，向人工島要海岸線
將來人工島擋在萬綠園前面，不僅讓市民無法在萬綠園看海，難道還要把萬綠園變成富人的后花園？
即便是省會城市海口，也有關于海岸線的煩惱。這些日子，海南知名網絡評論員矢弓，就因為萬綠園填海造島蓋五星級酒店問題，公開向海口市委書記叫板了。
萬綠園是一座位于海口市濱海大道旁的大型熱帶海濱生態園林，它原是瓊州海峽的一部分，上世紀90年代初經填海造地而成，1996年1月3日起正式對外開放。萬綠園是很多海口人的驕傲，沒有哪個城市能在濱海建一塊1027畝的綠地，更難得的是，海口市民為建園捐款約1000萬元，占首期工程費用的三分之一，駐海口部隊官兵、海口市民都親自參加了萬綠園填土工程。
為讓萬綠園免受商業侵蝕，2000年8月31日，海口市人大通過的《海口市萬綠園保護管理規定》明確界定：“萬綠園是本市開放性的公共休閑娛樂公園。其保護管理區域為：東至海口市體育館及其備用地，西至明珠路，南至濱海中路，北至海岸，占地面積為72.48809公頃。”萬綠園就此成為全國第二例立法保護的開放性公園，當時規定中并沒有提及填海事宜。
2009年6月3日，《海口市萬綠園規劃設計》開始進行為期15天的規劃批前公示，讓很多人愕然，好好的萬綠園為什么還要再規劃？
根據規劃，萬綠園的功能定位為“城市生態客廳”，為市民休閑游憩、賞景觀海、集會交往的綜合性城市公園。而且，還將萬綠園現有岸線向海中推進，并在北岸造一座人工島，以增加綠地和岸線，把水更多地引入萬綠園的文娛體系中。經過填海造地，新規劃的萬綠園公共綠地增加了13.3公頃，其中人工島面積 5.6公頃，海岸線增長了1480米。
園區調整并無爭議，但是與此規劃幾乎同時被披露的，還有萬綠園北側海面新建另外兩個人工島的消息。這讓很多人犯嘀咕。網友“快言良語”說：按照方案上的規劃來看，人工填島將不可避免地改變水流方向，海流穩定性受到破壞，回淤將更嚴重。已經變淺的新港通道將繼續惡化，過不了多久估計就徹底變成死港。矢弓說，不讓侵占萬綠園綠地，就在萬綠園外面填海。將來人工島擋在萬綠園前面，不僅讓市民無法在萬綠園看海，難道還要把萬綠園變成富人的后花園？
公開資料顯示，這兩個人工島分別是：海口灣燈塔酒店人工島，規劃建設面積30公頃（約450畝），島上建設項目包括頂級國際購物中心超星級酒店等。海口灣歌劇院人工島，規劃建設面積約6.67公頃（約100畝），包含1200個座位的歌劇廳，500個座位的多功能廳和1000個座位的音樂廳等。
燈塔酒店人工島還屬于海口市重點項目，2009年8月7日下午，海口市重點項目推進辦公室還召開了燈塔酒店項目專題推進會議。市紀委、市規劃局、市國土局、市海洋局、市建設局、市政府投資項目管理中心，以及海南中匯宏基實業投資有限公司等相關負責人悉數出席。
萬綠園北面的人工島在這此前已開始行動。2010年新年伊始，一輛輛載著砂石的卡車，從萬綠園觀海路一側向海口灣傾倒，填海已然開始。而直到1月 26日，海南省海洋與漁業廳才在網站發布公告：海口市土地儲備整理中心位于海口灣東部的海口灣燈塔酒店圍填海工程項目已經海南省人民政府批準。
將于2010年3月1日開始實施的《中華人民共和國海島保護法》第二十七條規定：“嚴格限制填海、圍海等改變有居民海島海岸線的行為，嚴格限制填海連島工程建設；確需填海、圍海改變海島海岸線，或者填海連島的，項目申請人應當提交項目論證報告、經批準的環境影響評價報告等申請文件，依照《中華人民共和國海域使用管理法》的規定報經批準。”
就萬綠園填海連續發表了多篇評論，有些評論還在網上莫名地消失后，矢弓放出了狠話，“不管誰打萬綠園的主意，都會遭報應的。”
人工島能夠增加岸線，對岸線短缺地來說無疑是好事，迪拜棕櫚島就是一個最好的例子。從目前的情況來看，海南省現有海岸線資源似乎還滿足不了開發商的需要，到了人工島登場的時候？海南省海洋與漁業廳環保處處長陳剛透露，除了已經建成的鳳凰島，目前還有好幾個地方也有意要建。
漲到每平方米10萬元都不算貴
健康島、無疫島、無毒島、高爾夫島、詩歌島、長壽島、書法島、新興工業島、休閑島，包括國際旅游島在內……有人做過統計，海南前后一共提出過48個島名。
中國不缺房子，缺的是熱帶海岸線資源。如果在海南看不到海，只看到房子，到海南來還有什么意義？沒有好的生態環境，海南憑什么建國際旅游島？官員短視，只要把地賣出去，把政績提上去就好，開發商只想著要賺錢，沒有人對海岸線負責。”矢弓語氣激動地說。
雖然海南在中國獨一無二，但在世界范圍內，和它自然景觀類似的地方還有不少。在林鴻民看來，東南亞促銷很厲害，機票折扣低，而海南沒有廉價航空，幾大航空公司機票都很貴。如果沒有大力宣傳促銷，很難競爭過人家。
2009年，海南省接待旅游過夜人數2250.33萬人次，比上年增長9.2％，接待入境旅游者只有55.15萬人次，下降了43.7％。旺季瘋長，淡季狂跌，季節性不均衡。現在海南有的酒店房價竟漲到兩萬元以上。
“國際旅游島，首先要本地居民參與，為他們增加收入、解決就業問題，他們才會對游客友好，否則就排斥游客，市場不誠信、宰客、甩客都來了。”林鴻民說。
用另一位海口市民李榮的話說，“海南島首先是海南人民的島，然后才是全國人民的島，如果不能為島民帶來好處，為什么要讓有錢人來這里吃喝住？”
而海南省政府為安撫本省居民，表示要將財政收入的50％用于民生，搞經濟適用房、廉租房。為了在發展中找到方向，海南也做了很多嘗試，健康島、無疫島、無毒島、高爾夫島、詩歌島、長壽島、書法島、新興工業島、休閑島，包括國際旅游島在內……有人做過統計，海南前后一共提出過48個島名。
從種種信息來看，海南島確定自己不想成為美國的佛羅里達州——美國最南部的這個州，四處都是椰子、棕櫚樹，幾百公里都是老人社區。而海南并不想成為中國的“養老院”。
海南地產經濟已經三起三落，每一波都伴隨著一次中央政策傾斜。1984年在海南大搞進口汽車生意時迎來第一次高潮，1988年海南建省后，經濟特區政策帶來房地產發展高潮，這次國際旅游島獲批，帶來了旅游地產高潮。“只有傻瓜才在同一個地方跌倒，海南就是這個傻瓜。”矢弓說。
2月6日下午3點30分，在海口一個叫做“闖海人沙龍”的小型聚會上，三十多號人坐在一起交流海南房地產政策和走勢，其中有來自海航地產、海濱置業等房地產公司的負責人。當臺上嘉賓說，海南地產還未到其應有高度，政府控制只是讓它慢點而已，大勢不可阻擋時，底下有人嘀咕，“三亞就是漲到每平方米10萬元都不算貴。”
說到地產泡沫，另一位地產公司負責人講完自己在萬寧拿胃換地的故事后，嘿嘿一笑，“啤酒還是要有點泡沫才好喝。”
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