從狂熱到冷靜理性看待海南樓市

來源：北京晚報     作者：周筱    2010-04-29

    成交量大幅回落 從狂熱到冷靜理性看待海南樓市

    今年1月初，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》公布，計劃到2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。海南建設(shè)"國際旅游島"獲批成功后，吸引大量投資者前來購置房產(chǎn)，使得海南房價迅速飆升。但春節(jié)過后，海南大部分樓盤每天平均客流量不到10組，成交套數(shù)和成交金額大幅回落。

　　今年3月以來，通州新城規(guī)劃出臺后，通州房價也經(jīng)歷了一個多月猛漲，甚至已經(jīng)超過了北京四環(huán)內(nèi)的二手房價。這與當(dāng)時的?？诜績r逼近三亞、小盤房價超過大盤的情況驚人地相似。不少人擔(dān)心通州是否會成為下一個海南？為此，《樓宇周刊》梳理了海南樓市從房價一日一漲，到回歸理性的過程，希望對讀者判斷北京樓市變化能提供參考。

　　“國際旅游島”獲批

　　300億元熱錢瘋狂進(jìn)島

　　一場因國際旅游島概念催生的饕餮盛宴，吸引了島外1000億元熱錢涌入海南，數(shù)以萬計的游客、購房者蜂擁海南島投資置業(yè)，短短的時間內(nèi)促使海南房地產(chǎn)急劇升溫。據(jù)海南浙商會的統(tǒng)計表明，國際旅游島獲批期間，曾有10萬浙商進(jìn)駐海南投資房產(chǎn)，注冊運作資金多達(dá)300多億元。一時間，投資投機(jī)演變成市場主流，個別開發(fā)商借政策利好也應(yīng)聲上漲房價，由此引發(fā)了海南一輪新的購房熱潮，造成部分樓盤價格一日一漲?！百u房就像賣白菜”、“一夜暴富”、“一房難求”的現(xiàn)象成為社會和輿論關(guān)注的焦點。

　　據(jù)統(tǒng)計，2010年3月份海口、三亞平均房價漲幅分別為64.8%和 57.5%，位列全國房價漲幅第一、二位。與此同時，?？?、瓊海部分樓盤房價漲幅超過100%，甚至高達(dá)200%。

　　根據(jù)這些樓盤前后售價對比，出現(xiàn)?？诜績r逼近三亞、小盤價格高過大盤等現(xiàn)象，引起了外界媒體對海南房地產(chǎn)市場的疑慮和擔(dān)憂，海南樓市“瘋狂論”、“泡沫論”甚囂塵上。

　　“兩個暫停”出臺

　　海南樓市驟然冷靜

　　針對過熱的海南樓市，擔(dān)憂的不僅僅是媒體，海南省政府也在積極尋找對策。1月15日，海南省政府正式出臺“兩個暫?！?，即暫停商業(yè)性開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在此期間，又陸續(xù)出臺了規(guī)范房產(chǎn)交易和土地轉(zhuǎn)讓、抑制投機(jī)性購房、嚴(yán)查違規(guī)銷售等系列政策。“兩個暫?！背雠_及時果斷，有利于海南省土地資源的合理開發(fā)利用和保護(hù)，有效地保證了國際旅游島建設(shè)的良好開局和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　由于房價增長過快、投資性購房受政策抑制以及度假需求短時間內(nèi)集中釋放等多種原因，市場供需受到不同程度影響，新開發(fā)項目跟不上快速銷售的節(jié)奏，不少樓盤貨量全部售罄。在這種的情況下，入島購房者和投資客數(shù)量明顯減少，市場觀望情緒較濃。春節(jié)期間，海南樓市傳統(tǒng)的銷售旺季大部分樓盤每天平均客流量不到10組，成交套數(shù)和成交金額大幅回落，出現(xiàn)"旺季不旺"的特殊現(xiàn)象?！皟蓚€暫?！笔钦畬Ｄ蠘鞘械暮暧^調(diào)控，其目的是配合國際旅游島，讓海南房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展?！翱駸帷钡暮Ｄ蠘鞘欣潇o下來，開始步入理性發(fā)展的階段。

　　瘋狂論？泡沫論？

　　理性看待海南樓市

　　經(jīng)歷了市場的狂熱和媒體的集中報道后，使人們模糊了對海南樓市的真實看法，海南房地產(chǎn)是否健康，為何?？诜績r逼近三亞，小盤房價超過大盤？需要理性看待、還原真實的海南樓市。

　　現(xiàn)在的海南房地產(chǎn)相比上世紀(jì)90年代的“泡沫”，情況發(fā)生了根本性變化。海南省省委書記衛(wèi)留成在前不久談過的一個重要看法，認(rèn)為上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)泡沫形成的原因主要有四點，一是海南省剛建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，法律法規(guī)不夠健全，土地市場管理不規(guī)范；二是當(dāng)時政府宏觀調(diào)控能力較弱，并有相當(dāng)多的銀行直接參與房地產(chǎn)投資；三是當(dāng)時海南省全省規(guī)劃和區(qū)域性規(guī)劃都沒有做好；四是當(dāng)時市場條件不夠成熟。

　　另外，從海南房地產(chǎn)交易的付款方式統(tǒng)計，一次性付款比例占據(jù)80%以上，按揭僅占20%，銀行信貸相對較低，可以大大降低了市場的風(fēng)險。因此，中國財富階層對旅游地產(chǎn)的需求，以及對樓市的抗風(fēng)險能力與當(dāng)年不可同日而語，當(dāng)年海南房地產(chǎn)市場需求并未成型，而現(xiàn)在是面向全國乃至全球市場的旺盛需求。可以說，目前海南房價上漲的主要原因是稀缺資源供求與度假投資需求不平衡造成的，國際旅游島的獲批成功更帶動了海南房地產(chǎn)市場投資的升值潛力。

　　對此，海南省副省長姜斯憲在2010年博鰲旅游論壇的演講中提到，“我們對海南房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展抱有信心?！?/P>

　　在區(qū)域房產(chǎn)價值和品牌價值混沌的市場環(huán)境下，出現(xiàn)“海口房價逼近三亞，小盤房價高過大盤”，也需要理性認(rèn)識。以分界洲島、五指山為界，海南島分為亞熱帶和熱帶，冬天?？谧畹蜏囟葹?℃，濕冷的氣候與廣州、深圳無異，而三亞最低溫度保持在15℃左右，終年可以下海游泳。由于氣候條件、自然資源所致，熱帶與亞熱帶的房產(chǎn)存在明顯的價值區(qū)隔。以?？谂c三亞為例，2009年三亞均價為15600元/平方米，而?？诰鶅r僅為5100元/平方米，從兩個區(qū)域歷年房價對比來看，三亞房產(chǎn)價值均是?？诘?倍以上，同時三亞作為國際旅游城市在濱海資源、整體規(guī)劃、配套設(shè)施、品牌影響等方面都要優(yōu)于?？冢康禺a(chǎn)開發(fā)與市場方面三亞更占有絕對優(yōu)勢。

　　小盤瘋狂，大盤穩(wěn)健，今年1月份，三亞很多小盤借機(jī)瘋狂上漲，其上漲幅度超過大盤，甚至在價格方面小盤高過大盤。以清水灣為例，從開發(fā)周期、品牌實力及配套考慮，大盤根據(jù)自身的營銷節(jié)奏和價格保持穩(wěn)步上漲的策略，從而起到穩(wěn)定市場的作用。

　　三亞占盡濱海資源

　　海南仍有投資洼地

　　春節(jié)期間，三亞大部分樓盤客流量嚴(yán)重下滑，但在清水灣表現(xiàn)卻異常火熱，每天看樓和體驗的客戶擠爆了整個銷售中心。經(jīng)過一年的強(qiáng)勢宣傳推廣，雅居樂在華北區(qū)域形成了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢，在此期間華北客戶的來訪率不斷增長。在一期產(chǎn)品售罄的情況下，來自全國的客戶特別是華北客戶出于對清水灣性價比極高的后續(xù)產(chǎn)品充滿期待和關(guān)注。

　　在2010年初這場海南樓市的波動當(dāng)中，清水灣以其稀缺的濱海資源、高端的市場定位、國際級的配套設(shè)施以及穩(wěn)健的價格策略，在大三亞區(qū)域中逐漸凸現(xiàn)出最具投資潛力的價值洼地。

　　從整個大三亞旅游地產(chǎn)的發(fā)展格局來看，在強(qiáng)大需求及稀缺海灣資源的驅(qū)使下，以及三亞各海灣開發(fā)的現(xiàn)狀，催生了三亞旅游地產(chǎn)向"國際綜合灣區(qū)"趨勢發(fā)展。近年來，大三亞房地產(chǎn)呈現(xiàn)自西向東發(fā)展的格局，清水灣連接海棠灣、香水灣、石灣梅和神州半島旅游度假區(qū)，是海南東海岸灣區(qū)地產(chǎn)的樞紐地帶。同時，在《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展若干意見》中，明確規(guī)定"高水平開發(fā)海棠灣、清水灣、棋子灣、尖峰嶺、霸王嶺、五指山等一批精品景區(qū)"，海南清水灣將成為國際旅游島建設(shè)的重要支柱力量。優(yōu)越的地理位置和國際旅游島中的發(fā)展定位使清水灣成為海南目前最佳的價值投資洼地。

　　從海南各個灣區(qū)對比而言，清水灣風(fēng)光優(yōu)美，海岸線長達(dá)12公里，水清沙幼，海水質(zhì)量達(dá)到國家一類海洋水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，200米水域內(nèi)水深不過2米，能見度達(dá)到11米，是天然的海濱浴場，比肩世界旅游度假勝地，其資源的稀缺性可見一斑。

　　另外，清水灣項目整體規(guī)劃1.5萬畝，總投額逾200億元，由香港上市公司雅居樂地產(chǎn)和國際著名金融投資機(jī)構(gòu)摩根士丹利主導(dǎo)開發(fā)，品牌知名度享譽(yù)業(yè)界。按照規(guī)劃，未來將建有6家超五星級酒店、54洞國際濱海高爾夫球場、2家貴族游艇會，同時配套溫泉SPA館、名品商業(yè)街、殿堂式歌劇院、醫(yī)院療養(yǎng)、民族風(fēng)情村、國際學(xué)校等。清水灣項目打破海南小盤分割傳統(tǒng)的開發(fā)模式，實行統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，以"旅游+度假+療養(yǎng)+投資"的模式開啟"綜合灣區(qū)地產(chǎn)"的全新時代。

　　目前，海南清水灣開發(fā)穩(wěn)步推進(jìn)，16公里的公園式景觀大道前9公里已經(jīng)開通，第一個18洞國際濱海高爾夫球場及五星級會所開始投入運營，海景別墅、洋房、酒店式公寓等度假物業(yè)推向市場，涵蓋超市、餐飲、家居、娛樂等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)配套于2009年年底先后開業(yè)，清水灣至三亞的業(yè)主專線巴士開通，更加方便業(yè)主出行。今年春節(jié)，清水灣首次迎來了2000多戶業(yè)主正式入住，在清水灣的度假王國里享受第二人生的生活方式。

　　在“瘋狂”的海南樓市中，海口、三亞的房價飆升至2-10萬元/平方米，在1月5日開盤的星海傳說組團(tuán)，海景洋房銷售均價僅為1.5萬元/平方米，產(chǎn)品的高性價比使客戶在開售當(dāng)天4小時內(nèi)全部搶光。可以看出，而清水灣并不盲從于市場的“狂熱”，而是實行穩(wěn)健的運營策略，通過注重打造產(chǎn)品的品質(zhì)和提升服務(wù)水平，走長遠(yuǎn)發(fā)展的路子，也為業(yè)主后期物業(yè)創(chuàng)造了更大的升值空間。

    “兩個暫停”解凍

    海南樓市再度活躍

　　在3月20日舉行的2010年博鰲國際旅游論壇“地產(chǎn)與旅游主題分論壇”上，海南省副省長姜斯憲表示，“海南已經(jīng)啟動恢復(fù)商業(yè)性土地開發(fā)出讓和新的房產(chǎn)項目審批準(zhǔn)備工作”。4月1日，三亞已經(jīng)有亞龍灣、海棠灣等因“兩個暫?！倍欢缺粩R置的項目重新開始運作，“封地”的政策實際上已經(jīng)解凍，海南土地交易市場再度活躍，連瓊中、白沙等偏遠(yuǎn)縣市的土地也成為開發(fā)商爭奪的焦點。隨著國際旅游島進(jìn)程的加快和政府對市場規(guī)范的重視，有理由相信，海南樓市的發(fā)展前景將變得更加理性。