海南樓市或透支 旅游地產發展應理性

來源：搜狐焦點網     作者：蔡于博    2010-05-07

　　在5月2日落幕的“2010第13屆海南春季房地產展示交易會”上，共有來自?？凇⑷齺啞⑽牟?、瓊海、定安、五指山等市縣參展房地產樓盤60個，參展樓盤總建筑面積2000多萬平方米。在為期3天的展會中，共有7萬余人次現場參觀。由于受到近期國家房地產“新政”的影響，3天中的新房預訂僅為500套，其中大多情況為支付了小額訂金和未交訂金，同時，在展會的二手房展區3天共成交50套房源，總金額達2500萬元。

　　海南春季房交會是在此次國家宏觀調控之后的首個影響力比較大的房展會，4月14日，溫家寶主持國務院會議，第二日媒體報道第二套房首付不得低于50%，至此，國家新一輪對房地產的宏觀調控拉開了帷幕。新政實施后，市場觀望情緒迅速加重，眾多投資客紛紛出手消化手中大批房源，北京被曝出有投資者一天掛出608套房源銷售。

　　國際旅游島下的高房價 抑制剛性需求

　　從去年開始，在海南國際旅游島利好因素的影響下，海南的房地產市場火熱，大量島外資本涌入海南的房地產市場，隨之而來的是海南本地房價的不斷上漲。 “這么高的房價，現在哪里還買的起房呢。” ?？谑械囊晃怀鲎廛囁緳C表示，?？谑幸话愕墓韭殕T一月的工資也就1000-2000元左右，而現在?？谑兄行牡囊恍潜P已經超過了20000元，距離市中心相對較遠的秀英區的一些樓盤的二手房價格也在8000左右，本地人幾乎買不起房子，買房子的大多是外地人或者是一些投資的。

　　根據市場資料顯示，在海南投資置業的絕大多數都是島外人，在?？谟?0%的置業者是來自于外地，而在三亞，這個數字達到了90%。根據此次房交會的統計，展會現場組織的購房團有3400多人登記，其中西北地區購房者占總人數的25%，東北其它地區10%，北京8%，山西6%，西南地區6%，上海4%，島外其它地區2%，島外比例占到總人數的61%。

　　據4月22日海南省統計局局長、新聞發言人符國瑄公布的海南省一季度經濟運行數據顯示，今年一季度，海南全省城鎮居民人均可支配收入4481元，農民人均現金收入1595元。居民消費價格（CPI）比上年同期上漲3.3%，其中居住類上漲8.4%。

　　“新政”影響海南樓市 旅游地產應理性發展

　　在國家房地產新政的影響下，海南樓市也進入了觀望期，在房交會上的參展項目大多都沒有近期開盤的計劃，多數是在做一個項目的產品展示，同時在觀望市場的表現，很多項目把預計的開盤日期都定在了今年的秋天，十一左右的時間，希望屆時的市場已經度過了觀望期。

　　海南金手指投資集團公司營銷總監劉勁松在接受記者采訪時表示，此次政策還是階段性的，高房價來自于百姓對于房地產投資的一個預期，他還是看好海南房地產未來的預期，只要不動搖預期，所有的調控都是階段性的。因為海南的資源是獨特的而且是有限的，海南要以其有限的土地資源面對著全國廣闊的市場。他同時表示，這次國家的調控政策肯定會影響到今年的房產銷售，預計海南的房價會在6月到9月間下降15%—20%左右，此時或許是入市抄底的一個有利機會。

　　亞洲灣營銷管理中心總經理陳玲對此表示，這次政策主要打擊的是短期的投資行為，對于長期的投資，尤其是在國際旅游島這樣的一個大背景下我還是比較看好的。

　　國瑞地產副總經理齊志輝也表示，這次政策出臺后，所有人都在觀望，市場上主要是擔心政策沒有出完，因為這次政策出臺的比較密集，不知道后續還會有什么政策會繼續出臺，因此市場目前還是比較的謹慎。常規來講，在政策之后一般會有2、3個月的政策消化期，在這之后可能會有一個比較明顯的發展態勢。

　　同時，齊志輝表示，海南現在的旅游地產發展比較單一而且產品定位并不明確。他表示必須要細化海南的市場，因為產品類型不一樣，針對的客戶也不一樣，海南的房地產應該多元化的發展。例如來海南居住三天的是旅游地產，居住一個月的是度假地產，而居住一年的應該是休閑地產。必須針對不同的受眾群開發不同的適合不同需求的產品，這樣才能在多元化的市場中占據有利的地位。

　　旅游經濟帶動地產經濟 “國際旅游島”應促進品質提升

　　記者在?？谠咴L了多個樓盤，從項目來看，產品距離國內一線城市還有一定的差距，尤其是在戶型設置、周邊綠化、小區配套等方面，和內地一線城市有著比較大的差異。首先，?？诘臉潜P多數為高層塔樓，板樓在海南的售價相對較高，并且一般項目的容積率都比較高，同時，由于海南基本位于熱帶地區，對采光要求較低，因此樓間距相對比較小。其次，海口一些小區的綠化情況明顯不如內地城市，一些對外宣傳的“高檔”“花園小區”也只是在樓間有比較簡單的草坪和灌木，很難做到完備的小區整體園林規劃。另外，由于海南城市化正處于發展階段，城市基礎設施發展還不健全，因此除了?？凇⑷齺喌纫恍衢T城市，中部市縣的市政配套以及生活配套都不盡完善，很多方面很難滿足城市今后的發展。

　　海南因其具有獨特的旅游資源而成為投資的熱點，但是，整個海南的資源是有限的，房地產的投資是建立在稀缺的熱帶旅游資源的基礎上的，如果海南不以旅游經濟為基礎的開發房地產，今后或許導致房地產的粗放式發展。對于海南旅游地產的發展，部分海南房地產業內人士認為，海南房地產的開發，應該是以旅游資源的開發為基礎的，要以旅游資源所帶來的產品附加值來提升所開發項目的附加值，房地產開發商在海南的開發可能與內地許多地方不同，在內地可能單純是開發一個樓盤、一個項目，而在這里投資房地產的主要是島外人，他們看重的是這里的特殊環境以及不可替代的旅游資源。因此，海南旅游地產的開發，要以旅游來帶動房地產，旅游經濟來帶動房地產經濟，這才是海南的旅游地產的良性發展道路。