海南海口：辦房產(chǎn)證土地證兩頭跑 隱患多

來源：海口晚報(bào)      作者：陳曼莉    2010-04-21

　　海口晚報(bào)14日?qǐng)?bào)道，海南省海口市住建局和市工商局近日聯(lián)合發(fā)出通知，5月1日起全市啟用新商品房買賣合同《海口市商品房買賣合同示范文本》。新版合同首次明確，在買房人取得房產(chǎn)證后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在約定時(shí)間內(nèi)為買受人辦理土地使用權(quán)證。據(jù)了解，目前在海口房產(chǎn)證和土地證辦理發(fā)證機(jī)關(guān)是兩家單位——住建部門和國(guó)土部門，市民辦兩證須兩頭跑，不僅手續(xù)煩瑣還可能出現(xiàn)開發(fā)商將土地證重復(fù)抵押，而購房人還不知情等隱患。業(yè)內(nèi)人士呼吁，海口能否學(xué)習(xí)北京、上海、安徽、廣東、大連、西安、廈門等省市，將兩證合并為一本房地產(chǎn)權(quán)證。

　　購房不懂辦小土地證

　　《物權(quán)法》規(guī)定，房屋與土地是一個(gè)整體，要么“房隨地走”，要么“地隨房走”。相關(guān)法律也明確，只有土地證、房產(chǎn)證兩證齊全且“兩證主體一致”的房子，才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易。購房人的土地證，又稱小土地證，就是在商品房開發(fā)交易中從開發(fā)商手中購得商品房的人，基于其所購房屋對(duì)出讓土地使用權(quán)的區(qū)分，而享有的特定份額的土地權(quán)益。

　　從2003年開始，當(dāng)時(shí)的市國(guó)土海洋資源局表示，對(duì)新建筑竣工驗(yàn)收合格后或核發(fā)商品房（預(yù)）售許可證的小區(qū)統(tǒng)一辦理小土地證，并制定了《房屋國(guó)有土地使用權(quán)分割登記操作暫行方法》，明確購房者買了房后，可持房產(chǎn)證與《轉(zhuǎn)讓證明書》等相關(guān)證件單獨(dú)到國(guó)土局辦理土地證。但前些年由于物權(quán)法沒有出臺(tái)，很多人辦理小土地證意識(shí)不強(qiáng)，辦理的人也不多。目前，我省沒有土地證的房子，照樣可以上市交易。雖然市國(guó)土部門多次宣傳辦理土地證的必要性，但在很多人看來，沒有房產(chǎn)證者才是大難題。采訪中，一位二手房交易公司的負(fù)責(zé)人坦言，目前海南二手房交易中，提及小土地證的購房者寥寥無幾，只有大戶型和別墅買主才關(guān)心。

　　兩證分發(fā)或被鉆空子

　　開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要的資金很多，一些開發(fā)企業(yè)會(huì)把土地證抵押給銀行進(jìn)行貸款，如果開發(fā)商資金上出現(xiàn)問題，銀行會(huì)不會(huì)將抵押的土地使用權(quán)投放進(jìn)市場(chǎng)？業(yè)內(nèi)分析，雖然購房人拿到了房產(chǎn)證，但土地使用權(quán)仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，這就不能排除個(gè)別開發(fā)商以該土地使用權(quán)這個(gè)“大證”向銀行抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。且根據(jù)物權(quán)法，將來土地使用證和房產(chǎn)證不齊，不得上市交易。業(yè)內(nèi)提醒，房產(chǎn)證上購房人只能看到所購房屋的建筑面積、使用面積等，而分?jǐn)偠嗌偻恋厥褂妹娣e，土地證號(hào)和土地出讓金的價(jià)格并不反映。將來如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該分屬兩部分補(bǔ)償，這樣土地補(bǔ)償部分就很難保證。

　　可實(shí)行房地統(tǒng)一登記

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，實(shí)行兩證合一，最大好處就是讓老百姓放心買房，而且避免了買房人重復(fù)跑路、重復(fù)提交要件、重復(fù)交納稅費(fèi)等，可以很大程度上降低登記成本。有法律專家指出，物權(quán)從法律上講是指自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。

　　如果購房人只拿到了房產(chǎn)證，而沒有拿到土地證，他的權(quán)利實(shí)際上沒有得到真正體現(xiàn)。從規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)角度出發(fā)，應(yīng)該實(shí)行商品兩證齊全才能上市交易，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)兩證合一辦理。

　　采訪中，也有業(yè)內(nèi)人士透露，目前兩證合一在國(guó)內(nèi)很多城市執(zhí)行得并不順利。少數(shù)城市的兩證合一目前還在形式上，他們要么成立了房地局統(tǒng)一辦理；要么使用同一個(gè)窗口進(jìn)行辦理，后面還是兩個(gè)不同的行政部門在辦理，這樣實(shí)際上和海口的分開辦證差別并不大。而且真正實(shí)行起來，像海口辦土地證很多都需要補(bǔ)登、補(bǔ)測(cè)，工程也很浩大。土地部門與住建部門工作如何銜接，特別是數(shù)據(jù)檔案如何同步，這些更是棘手的難題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不管遇到多少困難，畢竟國(guó)內(nèi)很多城市已有成功的示范，海口不妨開展這方面的調(diào)研，畢竟這也是一種發(fā)展方向。（記者光明）