十年大考海南旅游地產(chǎn)期待轉(zhuǎn)型

來(lái)源：南海網(wǎng)     作者：陳曼莉    2010-07-23

　　十年大考海南旅游地產(chǎn)期待轉(zhuǎn)型

　　十年之前的海南，房地產(chǎn)曾一度耀眼如斗大明珠，卻瞬間隕落，帶來(lái)長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的慘淡局面。

　　如今的海南，憑一紙布告聞名天下，野雞一朝變鳳凰的房地產(chǎn)行業(yè)卻依然在政策變幻中起起伏伏喜憂參半。

　　十年沉痛教訓(xùn)意義深刻，面對(duì)眾多業(yè)內(nèi)專家對(duì)國(guó)際旅游島房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)展的失衡質(zhì)疑，轉(zhuǎn)型似乎成為了海南擺脫常規(guī)房地產(chǎn)行業(yè)受政策巨大影響而沉浮不定唯一的法寶。然而十年都沒(méi)有找到方向的改革之路，如何能在當(dāng)前的復(fù)雜背景下闊步前進(jìn)?業(yè)界人士表示，真正的轉(zhuǎn)型契機(jī)也許剛剛到來(lái)，隨著“綱要”的發(fā)布和落實(shí)，所有地產(chǎn)人都看到了未來(lái)的曙光，這也將是未來(lái)海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將要奉為“發(fā)展寶典”的一本必讀手冊(cè)。

　　向可持續(xù)經(jīng)營(yíng)類房地產(chǎn)類型轉(zhuǎn)變

　　從年初海南靠高漲的房?jī)r(jià)成為全國(guó)的熱點(diǎn)到持續(xù)不斷的高房?jī)r(jià)引發(fā)泡沫之爭(zhēng)不難發(fā)現(xiàn)，除了海南島當(dāng)前的規(guī)劃發(fā)展和城市規(guī)模與房?jī)r(jià)的矛盾外，房地產(chǎn)發(fā)展類型的不協(xié)調(diào)也是其中一個(gè)主要原因。

　　正如眾多地產(chǎn)大腕聲稱的“房子并非平民消費(fèi)品”的言論，單一的住宅模式明顯不能靠質(zhì)量的提升來(lái)體現(xiàn)資源的稀缺性和價(jià)格的高昂，如果不能尋求平民與

　　豪宅的平衡，那么就要從根本上體現(xiàn)稀缺資源與高付出的等比性。

　　富力地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)的索穎認(rèn)為，不僅是業(yè)界人士普遍認(rèn)為海岸的房地產(chǎn)行業(yè)不適合內(nèi)地的普遍開(kāi)發(fā)模式，從“綱要”的內(nèi)容來(lái)看，從政府角度出來(lái)，住宅產(chǎn)品也應(yīng)該在規(guī)劃的范圍內(nèi)建設(shè)。“現(xiàn)在海南島即便綱要或者政府主導(dǎo)是希望可持續(xù)經(jīng)營(yíng)有固定稅收房產(chǎn)而不是可住宅性產(chǎn)業(yè)，一賣完了就完了沒(méi)有了”。

　　這不禁讓人聯(lián)想到最近海南眾多商業(yè)性地產(chǎn)和區(qū)域的規(guī)劃。金手指地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)劉勁松也認(rèn)為，未來(lái)的海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)首選是發(fā)展酒店業(yè)和產(chǎn)權(quán)式酒店。以保證長(zhǎng)期持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和收入。

　　低密度建筑絕非浪費(fèi)資源

　　有人戲稱城市建設(shè)就是越來(lái)越高的樓宇和越來(lái)越多的環(huán)路，但對(duì)于海南這樣的有限資源，到底要不要遵循這樣的傳統(tǒng)發(fā)展模式?

　　從開(kāi)發(fā)較早的三亞灣信步走來(lái)，不難發(fā)現(xiàn)海的對(duì)面林立的是密集排布的各式高樓，借海景的命名，這樣的房子十分好賣，但除去規(guī)劃的原因之外，不得不承認(rèn)，這樣的密集開(kāi)發(fā)造就了項(xiàng)目的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)和惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，正如很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三亞灣的污染問(wèn)題更多的是源自于——那里已經(jīng)成為了生活區(qū)而不是旅游區(qū)。

　　針對(duì)于區(qū)域特性的發(fā)展需求，也許海南需要的不是單純模式的改變，也同時(shí)需要類型的重新規(guī)劃。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南的房地產(chǎn)發(fā)展不能盲目模仿上海、深圳等發(fā)達(dá)沿海城市，而是要在固定的區(qū)域進(jìn)行一些城市外表形象的整體規(guī)劃，比如進(jìn)行樓體高度、密度的限制，以低容積率和分散的建筑分布為主要特點(diǎn)，給繁華都市中的人們一個(gè)不一樣的感覺(jué)。

　　針對(duì)于盲目求高、求大以增加利潤(rùn)卻不顧及區(qū)域形象的開(kāi)發(fā)行為，更低的密度和更分散的建筑并非浪費(fèi)，而是一種別樣氣質(zhì)的最佳體現(xiàn)。

　　風(fēng)情小鎮(zhèn)類主題房地產(chǎn)崛起

　　旅游地產(chǎn)如何發(fā)展一直是令業(yè)界頭痛的問(wèn)題，海邊的住宅群和酒店不算，再加個(gè)

　　高爾夫球場(chǎng)也不過(guò)是裝模作樣，旅游景區(qū)里面做房地產(chǎn)卻少有成功范例，似乎海南需要一種特別的模式。

　　一些關(guān)注海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的人也許會(huì)注意到，“綱要”中提到的風(fēng)情小鎮(zhèn)概念，業(yè)界人士普遍認(rèn)為，在未來(lái)國(guó)際旅游島的建設(shè)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更多的投入到這種整體旅游區(qū)域的建設(shè)中去，而這也將最終為海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供里程碑式的樣板。

　　有業(yè)內(nèi)人士舉例稱，上海在2002年的時(shí)候就開(kāi)始規(guī)劃一城小鎮(zhèn)建設(shè)，在上海的郊區(qū)離上海市中心50公里范圍里面一鄉(xiāng)九鎮(zhèn)，規(guī)劃完全模仿英國(guó)的建筑，比英國(guó)還要英國(guó)，已經(jīng)成為上海城市建筑的一道風(fēng)景線，并靠著完善的配套建設(shè)使整個(gè)上海城市得到一個(gè)良性快速的發(fā)展。

　　但一個(gè)類似于一個(gè)風(fēng)情小鎮(zhèn)的建設(shè)絕非易事，受制于規(guī)劃和實(shí)力等諸多方面的影響，能最終達(dá)成愿望的企業(yè)恐怕只在少數(shù)，更多的房企要如何發(fā)展自己的旅游地產(chǎn)?

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其實(shí)不僅“風(fēng)情小鎮(zhèn)”，“綱要”中提到的很多主題性重要發(fā)展方向都是開(kāi)發(fā)商努力的方向，比如說(shuō)一些文化主題、科研主題、教育、文化等等，都有開(kāi)發(fā)商可以借鑒之處。正如博鰲周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)其實(shí)很多都是圍繞著國(guó)際會(huì)議會(huì)展的角度進(jìn)行的，對(duì)于特色的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在海南這樣一個(gè)特殊的地方，還需要更深的思考和嘗試。

　　面對(duì)全國(guó)范圍洶涌而來(lái)的降價(jià)大潮壓力，也許最終海南房地產(chǎn)商不得不選擇降價(jià)這一捷徑，但歷史不會(huì)再給我們十年來(lái)進(jìn)行相同的選擇，眼下，正是轉(zhuǎn)變考題的一次大好良機(jī)。