國土部:地價占房價23% 地王為高房價做嫁衣

來源：南方日報     作者：許甲猛    2009-07-28

國土資源部24日公布的一項調(diào)查報告顯示,在全國抽樣的105個城市620個房地產(chǎn)開發(fā)項目中,大多數(shù)地價占房價比例在15%—30%之間,平均為23.2%,其在30%以下的約占78%。我省有24個樓盤項目的地價和房價比被公開,地價房價比普遍接近或超過30%,高于全國平均水平。

　　記者在查閱調(diào)查數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),在這620個樓盤中,地價房價比在40%以上的項目僅有40個,約占6.45%。有專家指出,近期不斷推高的地價和屢屢誕生的天價“地王”對房價上漲起到明顯的帶動作用。在極少數(shù)樓盤土地成本高昂的背后,多數(shù)房地產(chǎn)項目正享受著“低地價高房價”所帶來的暴利。

　　620樓盤地價房價比最低5.3%最高58.6%

　　國土資源部此次調(diào)查于5月底開展,調(diào)查對象主要是2006年以來取得土地且已進入銷售階段(包括已售完)的商品房開發(fā)項目。其中,調(diào)查的房價為商品房開盤時的平均售價,地價為土地出讓時的樓面地價。

　　根據(jù)國土資源部調(diào)查報告顯示,在此項調(diào)查的620個案例中,銷售房價最高為45000元/平方米,最低為1130元/平方米；地價占房價最低比例為5.3%,最高為58.6%。

　　全國各地不同項目的地價房價之比差別巨大,這一情況也存在于廣東。在被調(diào)查的廣東省內(nèi)廣州、深圳、佛山、汕頭四市共24個項目中,位于佛山的金地九瓏壁地價房價比最高,達48.44%；位于佛山三水的雍翠新城樓面地價225元/平方米,開盤售價2287元/平方米,地價房價比僅為9.84%。

　　國土資源部在廣州抽取的項目是金域藍灣、蘭亭熙園和富力盈泰廣場,三個項目的地價房價比分別為42.45%、34.26%和22.83%。合富輝煌首席分析師黎文江認為,這三個樣本的數(shù)據(jù)具有一定代表性,說明“在廣州開發(fā)商賺得比較少,比樓價高的城市要少賺20%。”

　　地價推高房價?房價推高地價!

　　不少業(yè)內(nèi)人士認為,國土資源部公布的調(diào)查結(jié)果旨在澄清“地價推高房價”的爭論。

　　國土資源部的調(diào)查報告認為,最終影響地價高低的決定性因素主要是市場供求關(guān)系,報告中并未就房價問題發(fā)表看法。但記者發(fā)現(xiàn),在被調(diào)查的620個樓盤中,地價房價比在40%以上的項目僅有40個,約占6.45%,而地價房價比在30%以下的項目則有78%之多。

　　“如果這40個項目的開盤價都是保本價的話,那就意味著其他580個項目都可以因相對更低廉的土地成本實現(xiàn)盈利”,有專業(yè)人士指出,如果將這一調(diào)查結(jié)果看作全國房地產(chǎn)市場的整體情況則意味著:6.45%的高地價樓盤,為90%以上的樓盤帶來了地價增值的額外收益。

　　譬如廣州的金域藍灣項目在2006年成交時的樓面地價為4033元/平方米,開盤銷售時的均價為9500元/平方米。而其所在的金沙洲區(qū)域另外一個項目,開發(fā)商通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲得的樓面地價僅為450元/平方米,而該樓盤在售單位均價已經(jīng)達到9000元/平方米,地價房價比僅為5%。

　　房地產(chǎn)專家韓世同指出,一些大盤在前些年取得土地時的樓面地價極低,經(jīng)過多年的滾動開發(fā),地價甚至可能接近“零地價”,而其依然在按照目前的房價水平進行銷售,其中的暴利不言而喻。但遺憾的是,國土資源部的調(diào)查樣本中并沒有那些在2004年土地招拍掛制度實行前獲得土地的在售樓盤。

　　疑問

　　數(shù)據(jù)打架?到底該信誰的?

　　在今年兩會期間,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會提交的一份全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”調(diào)查結(jié)果稱,在房地產(chǎn)項目開發(fā)中,土地成本占直接成本的比例最高,達到58.2%。

　　國土資源部的調(diào)查數(shù)據(jù)與全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的調(diào)查結(jié)果有著巨大的差異。那么,究竟地價占房價的比例該是多少才比較合理?合富輝煌首席分析師黎文江認為,限價房的地價和房價一方面受到政府的限制,另一方面也能被開發(fā)商接受,因此其地價房價比應(yīng)是相對合理的。

　　據(jù)了解,廣州限價房項目萬科新里程、中海金沙馨園、保利西子灣、龍光峰景華庭的地價房價比分別為43.9%、38%、39%和34.5%。黎文江由此推斷,30%—40%是開發(fā)商可以接受的地價房價比,一旦這個比例超過40%,要么說明開發(fā)商非常看好該地塊未來房價會上漲,要么就是非市場因素在起作用。

　　國土資源部的報告指出,值得注意的是,由于土地從購買到開發(fā)銷售,一般有2—3年時間,期間房價會隨經(jīng)濟周期變化而調(diào)整。2007年全國十大“地王”中,既有以數(shù)千萬元違約損失退地的,也有變相“囤地”等待“解套”的。因此,拍賣后的土地閑置監(jiān)管問題值得高度關(guān)注。

　　專家建議

　　土地出讓應(yīng)“價中者得”

　　進入5月份以來,全國各地逐漸回暖的土地市場又催生出大量新“天價地王”,“地王”誕生后往往會迅速對周邊房價起到拉動作用。如廣州在6月10日拍出珠江新城“地王”后,周邊樓盤的房價一周內(nèi)漲幅達5%—13%。7月16日拍出的金沙洲兩幅地塊盡管沒有創(chuàng)下新高,但該區(qū)域在售樓盤也紛紛提高了價格。

　　合富輝煌首席分析師黎文江指出,“地王”催漲房價的作用應(yīng)引起政府重視。“從拍地成功這一刻開始,周邊的房價就發(fā)生了變動”。而事實上,在2007年拿地狂潮時期拍出的許多“地王”直到目前還沒有開發(fā),根據(jù)當時地價所推導(dǎo)出的房價還只是理論上價格。這些“地王”的誕生只是為當時的房價上漲做了“嫁衣”,起到推波助瀾的作用。

　　日前有媒體報道稱,鑒于各地再度出現(xiàn)的大批“地王”,中央正在考慮普通商品住房用地的出讓完全采用招標的方式進行,而不是單純遵循土地拍賣“價高者得”的規(guī)則。據(jù)悉,上海市政府相關(guān)部門已經(jīng)著手醞釀新的措施,借鑒香港“勾地”制度,改變“價高者得”的原有模式。

　　房地產(chǎn)專家韓世同表示,目前廣州采取的“先掛牌再競價”出讓方式在客觀上助長了地價上漲,“開發(fā)商在掛牌時已經(jīng)先競了一次價,現(xiàn)場競價時又大幅提高了土地溢價”。韓世同認為,相比“價高者得”的拍賣方式,投標的方式不大會推高地價。另外,在選擇中標企業(yè)時則可剔除過高或過低的報價,綜合考慮定價及開發(fā)商運作能力實行“價中者得”,以此來抑制地塊周邊開發(fā)商的提價沖動。(王昊)